一、物業(yè)管理費糾紛概述
物業(yè)管理合同是長期性合同，在履行過程中，業(yè)主與物業(yè)公司容易產(chǎn)生糾紛，尤其業(yè)主以物業(yè)公司提供服務和管理的質(zhì)量不合格而拒絕交納物業(yè)管理費的情況較為常見。這類糾紛又可依據(jù)業(yè)主拒絕交費的理由能否成立，可分為三種情況。
一是業(yè)主拒絕交費的理由能夠成立。物業(yè)公司在履行物業(yè)管理合同的過程中，如果確實存在小區(qū)環(huán)境臟亂差、治安保衛(wèi)形同虛設、物業(yè)報修無人應答等情 況的，業(yè)主在物業(yè)公司整改完畢之前拒絕交納相應的物業(yè)管理費，是對物業(yè)公司不履行合同義務的一種應對措施，是依法行使合同同時履行抗辯權(quán)的行為，不構(gòu)成違 約。如果物業(yè)公司除非已按法定和約定的要求進行了整改，業(yè)主則應交納物業(yè)管理費。
二是業(yè)主拒絕交費的部分理由成立。物業(yè)管理公司基本履行了管理服務義務，但在某些方面確有缺陷，如保潔工作、車輛停放管理等存在較大的問題。在此情況下，如果物業(yè)管理費是分不同項目收取的，業(yè)主僅能就物業(yè)公司未盡職責部分的費用行使抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)管理費用的方式行使抗辯權(quán)。如果物業(yè)管理費無法明確區(qū)分為不同項目，則可根據(jù)物業(yè)公司未盡職責的具體情況酌情降低支付物業(yè)管理費。需要注意的是，在存在上述情況的場合，業(yè)主補交所欠物業(yè)管理費時一般無須支付滯納金。
三是業(yè)主拒絕交費的理由不能成立。物業(yè)管理行業(yè)屬于微利行業(yè)，帶有一定的公益性質(zhì)。在物業(yè)公司按法定或約定的標準提供了物業(yè)服務后，如業(yè)主仍無正當理由拒絕交納物業(yè)管理費，是對物業(yè)管理合同的違反，損害了物業(yè)公司的合法利益，應承擔相應的違約責任。對此，物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主交納物業(yè)管理費，并按合同約定支付滯納金;在合同對滯納金無約定的情況下，可要求業(yè)主按照逾期付款違約金的法定標準支付滯納金。
二、物業(yè)管理費糾紛調(diào)解處理的原則
1、引導物業(yè)公司運用正當手段維護權(quán)益
有些物業(yè)公司在業(yè)主欠交物業(yè)管理費時，會采取斷電、斷水、限制業(yè)主進出物業(yè)使用區(qū)域、對業(yè)主進行罰款或表示在物業(yè)管理過程中給業(yè)主造成損害不承擔任何責任等措施，迫使業(yè)主履行交納物業(yè)管理費的義務。這些做法缺乏合法性，不宜提倡。在調(diào)處這類糾紛時，應向物業(yè)管理公司指出，業(yè)主違約拒絕交付物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理公司應采取書面督促或公力救濟等合法手段來保護自身的合法權(quán)益，而不應采取上述不當?shù)姆椒ㄟM行所謂的自力救濟，否則會構(gòu)成侵權(quán)責任。
2、利用“滯納金”的杠桿作用平衡利益
物業(yè)管理合同大多約定，業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費的，物業(yè)公司可以從逾期之日起按應交納費用的一定比例加收滯納金。實踐中，物業(yè)公司在主張物業(yè)管理費時，往往同時主張業(yè)主欠交物業(yè)管理費所產(chǎn)生的滯納金。有時因業(yè)主長期拖欠物業(yè)管理費，滯納金的數(shù)額亦不菲。所以在調(diào)處糾紛時用好“滯納金”這根“杠桿”，對平衡當事人利益、平息矛盾有著十分重要的作用。具體方法上：一是根據(jù)業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費的主觀過錯程度、欠交數(shù)額、物業(yè)服務是否具有瑕疵等情況，視不同情形促使物業(yè)公司主動放棄部分或全部滯納金，以盡快解決糾紛;二是結(jié)合滯納金的計算數(shù)額，如果已經(jīng)超過物業(yè)管理費本金的，就要引導物業(yè)公司放棄超出本金部分的滯納金，以使雙方利益趨于平衡。
3、區(qū)分業(yè)主拒交物業(yè)管理費是否具有合法理由
有些業(yè)主拒交物業(yè)管理費有一定的合法理由，大多表現(xiàn)為物業(yè)公司未履行合同義務或履行合同義務不符合約定，如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責等，引起業(yè)主不滿，以拒交物業(yè)管理費的方式予以抵制。此時應認識到，依照《合同法》規(guī)定，業(yè)主可以行使與對方違約程度相適應的合同履行抗辯權(quán)，即在物業(yè)公司不履行義務或不適當履約義務時，減少或免除物業(yè)管理費的支付義務。但該抗辯權(quán)行使的范圍究竟有多大，應結(jié)合物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容、物業(yè)公司實際履行情況、物業(yè)公司是否具有過錯等因素綜合考慮。在調(diào)處時，應在分析利弊的基礎上，引導當事人自行協(xié)商，找到平衡點。如果業(yè)主拒交物業(yè)管理費無合法理由的，應做好其思想教育工作，使其對自己的行為后果產(chǎn)生合理預期并補交物業(yè)費。
