滬律網(wǎng)網(wǎng)友提問(wèn)：我某于2014年年初買(mǎi)下某小區(qū)一處住宅，但一直沒(méi)有入住。2015年年初，小區(qū)物業(yè)公司要求賈某補(bǔ)交2014年的物業(yè)管理費(fèi)。可是我自己的房子當(dāng)年是空置的，沒(méi)有享受到物業(yè)管理服務(wù)，不應(yīng)該交納物業(yè)費(fèi)吧!請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)嗎?
滬律網(wǎng)律師回答：應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)合同是物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的，合同的效力涉及每一位業(yè)主。即使某個(gè)業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。由此可見(jiàn)，你雖未在小區(qū)內(nèi)居住，但是其仍然要交物業(yè)費(fèi)。
哪些情況下可以拒交物業(yè)費(fèi)?
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱(chēng)《解釋》)第六條：經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期 限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需 接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。而對(duì)于什么是正當(dāng)理由法律及司法解釋并未有明確的規(guī)定。
對(duì)于什么是正當(dāng)理由可分為兩個(gè)層次：
(1)違法或違約損害業(yè)主利益的，可以構(gòu)成抗辯的正當(dāng)理由。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違法違規(guī)收費(fèi)，或者違反合同約定損害業(yè)主利益的，可以作為抗辯的正當(dāng)理由。
(2)在不存在違法或明顯違約的情況下，對(duì)于業(yè)主以服務(wù)存在瑕疵提出抗辯需要以誠(chéng)實(shí)信用原則作為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，進(jìn)而確定業(yè)主抗辯理由正當(dāng)是否可以成立。
進(jìn)一步說(shuō)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行有重大的瑕疵，則可以視為具有正當(dāng)理由。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)收費(fèi)，違反合同約定占用或出租公共綠地、空間。而本案中物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅屬于一般的違約行為，并不存在違法或嚴(yán)重違約。所以莊某提出的理由不屬于可拒交物業(yè)費(fèi)的“正當(dāng)理由”。當(dāng)然，莊某若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)違法或嚴(yán)重違約，造成其損失，可以向法院起訴物業(yè)公司要求其賠償。僅以此拒交物業(yè)管理費(fèi)是無(wú)合同和法律依據(jù)的。
