房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)椴唤邮苄^(qū)業(yè)主委員提供物業(yè)服務(wù)，拒絕交納自留底商的物業(yè)費(fèi)。為此業(yè)主委員會(huì)將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商交納拖欠的物業(yè)費(fèi)27.7萬元及相應(yīng)利息。日前，北京市第一中級(jí)人民法院作出終審判決，支持了業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
位于北京市海淀區(qū)交大東路的某小區(qū)是獨(dú)棟小區(qū)，總建筑面積1.8 萬平方米。該小區(qū)業(yè)委會(huì)經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生并于2006年10月在主管部門進(jìn)行了備案登記。
因前期物業(yè)撤離，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，自2007年開始該小區(qū)實(shí)行自治自管，由業(yè)委會(huì)自聘物業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也從2.74元/平方米降至2元/平方米。至2007年底，小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)率為94%。業(yè)委會(huì)表示，小區(qū)樓底地下一層及底商均為開發(fā)商自留，作為小區(qū)業(yè)主之一，開發(fā)商一直未交納物業(yè)費(fèi)，因此要求法院判決開發(fā)商支付拖欠的物業(yè)費(fèi)并支付延期交納的利息。
開發(fā)商認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體之間因內(nèi)部管理關(guān)系發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚恚皇欠ㄔ汗茌牎ｉ_發(fā)商沒有接受過業(yè)委會(huì)的服務(wù)，業(yè)委會(huì)也不具有物業(yè)服務(wù)資格，不能做物業(yè)服務(wù)企業(yè)能做的實(shí)際工作。據(jù)此不同意交納物業(yè)費(fèi)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，此案中的小區(qū)為獨(dú)棟小區(qū)，具備業(yè)主自管的條件，在此情況下，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)負(fù)責(zé)本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，與業(yè)主之間形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。業(yè)委會(huì)因從事物業(yè)服務(wù)的公共事務(wù)而有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，該項(xiàng)權(quán)利可依民事訴訟獲得保護(hù)。
獨(dú)棟小區(qū)的特殊性使小區(qū)多數(shù)業(yè)主決定自治自管，這一選擇權(quán)利，得到了2007年頒行的物權(quán)法的承認(rèn)，這就從根本上排斥了必須由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理的條件。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)是多種服務(wù)的集合，房地產(chǎn)開發(fā)商以其沒有接受物業(yè)服務(wù)而拒絕支付物業(yè)費(fèi)，不履行其對(duì)小區(qū)公共事務(wù)分擔(dān)的責(zé)任，違反了業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。
據(jù)此，一中院終審判決開發(fā)商向業(yè)主委員會(huì)交納拖欠的物業(yè)費(fèi)共計(jì)人民幣27.7萬元。
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