新近出臺(tái)的《物權(quán)法》實(shí)施以來(lái)，全國(guó)各地頻頻出現(xiàn)“首例訴訟”，但記者從本市各基層法院了解到，目前滬上尚未出現(xiàn)有關(guān)《物權(quán)法》訴訟的案例。
開發(fā)商與業(yè)主之間是否真的“相安無(wú)事”？在《物權(quán)法》實(shí)施一個(gè)月之際，本報(bào)記者連續(xù)走訪了滬上多個(gè)小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，這部惠及千家萬(wàn)戶的民生法典，讓業(yè)主們更有當(dāng)業(yè)主的感覺(jué)。
事件1 業(yè)主錯(cuò)過(guò)繳費(fèi)被剝奪車位優(yōu)先權(quán)
家住靜安區(qū)某高檔小區(qū)的吳女士前幾天氣乎乎地給本報(bào)打來(lái)了熱線電話。“我只是晚交了幾天停車費(fèi)，結(jié)果車位就被別人占了。”吳女士在電話中稱由于出差，她錯(cuò)過(guò)了小區(qū)每月交納停車費(fèi)的日子，沒(méi)想到回到家后，物業(yè)告訴她，她的車位已經(jīng)轉(zhuǎn)借給了他人。由于車位已滿，從11月起她不能在小區(qū)內(nèi)停車了。等有車位空出后，她才能繼續(xù)停車。更讓吳女士氣憤的是，自己作為業(yè)主無(wú)法停車，而小區(qū)旁邊寫字樓上班的白領(lǐng)卻占著小區(qū)內(nèi)的停車位。
為爭(zhēng)一個(gè)說(shuō)法，吳女士搬出了《物權(quán)法》，根據(jù)第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”但物業(yè)人員卻說(shuō)“你不來(lái)付費(fèi)，我們?cè)趺粗滥氵€需要？我們已經(jīng)將停車位優(yōu)先留給了小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，剩下的車位才出租。”
解讀：上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師表示：《物權(quán)法》從立法本意上看是以維護(hù)業(yè)主的利益作為出發(fā)點(diǎn)，但實(shí)施起來(lái)，會(huì)碰到一些摸棱兩可的為難問(wèn)題。除了吳女士的例子外，某些開發(fā)商在售房時(shí)給出三天時(shí)間讓購(gòu)房人買車位，購(gòu)房人不買則視為放棄，這就算‘業(yè)主優(yōu)先’了。有的開發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放。還有“業(yè)主優(yōu)先”是否能落實(shí)到每個(gè)業(yè)主頭上？如何落實(shí)？《物權(quán)法》中尚未明確地交待，只能依靠相關(guān)細(xì)則或司法解釋來(lái)完善。
事件2 私屬會(huì)所屬于小區(qū)公共設(shè)施嗎？
在黃浦區(qū)某小區(qū)，這兩天晚上開業(yè)主大會(huì)成了必修課。居民劉先生是會(huì)議的主要牽頭人，他告訴記者，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主都是2004年買了小區(qū)中的房子。當(dāng)時(shí)，該樓盤的宣傳廣告寫得清清楚楚：“小區(qū)內(nèi)有私屬會(huì)所……”但是購(gòu)房合同并未明確規(guī)定會(huì)所歸誰(shuí)所有。剛開始，開發(fā)商承諾會(huì)所歸全體業(yè)主使用，作為業(yè)主健身、休閑等場(chǎng)所，共兩層。業(yè)主使用了兩年多后，開發(fā)商突然將會(huì)所收了回去，重新裝修成酒樓，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。業(yè)主們找開發(fā)商理論，認(rèn)為：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。”而開發(fā)商的工作人員稱，會(huì)所的產(chǎn)權(quán)是屬于開發(fā)商的，購(gòu)房合同也沒(méi)有約定會(huì)所歸業(yè)主共有，開發(fā)商有自主權(quán)對(duì)會(huì)所進(jìn)行處理。
解讀：上海通浩律師事務(wù)所陸建律師介紹道：《物權(quán)法》第73條還提到“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有”。“小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施有很多，但是不是都屬于業(yè)主共有？公共設(shè)施到底涵蓋哪些設(shè)施？從目前看，《物權(quán)法》僅僅明確了電梯、過(guò)道、水箱、自行車存車處等屬于公共場(chǎng)所。但是，小區(qū)會(huì)所、托兒所、學(xué)校、老年活動(dòng)中心以及人防工程等到底歸誰(shuí)？還沒(méi)有具體的認(rèn)定。
事件3 停車庫(kù)設(shè)在地下，就不屬業(yè)主所有？
“《物權(quán)法》都已經(jīng)實(shí)施了，為啥物業(yè)還能繼續(xù)出租我們的小區(qū)停車位？小區(qū)停車位應(yīng)該屬于業(yè)主。即便繼續(xù)收錢，也應(yīng)該把錢放入我們的維修基金。”在采訪中，家住普陀區(qū)的馬先生向記者反映了他們小區(qū)的糾紛。記者就此采訪了小區(qū)的物業(yè)，物業(yè)表示，因?yàn)樾^(qū)的車位都是地下停車庫(kù)，因此不屬于業(yè)主所有。
解讀：“小區(qū)停車糾紛的關(guān)鍵是確定權(quán)屬。”上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師表示：涉及小區(qū)停車位置分地上停車位和地下車庫(kù)兩種，二者概念不同。多數(shù)小區(qū)的地上停車位占用的是小區(qū)的公共區(qū)域，所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主，收益也屬于全體業(yè)主。但在車庫(kù)到底應(yīng)該歸誰(shuí)這個(gè)問(wèn)題上，目前《物權(quán)法》做出的是框架性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”因此《物權(quán)法》并沒(méi)有直接確定車庫(kù)、車位的物權(quán)歸屬，而只是給出了一個(gè)確定車庫(kù)、車位的物權(quán)歸屬的規(guī)則。業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司只有地位平等才可能約定，在現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主是分批入住的，雙方存在著嚴(yán)重的知情權(quán)不對(duì)等。當(dāng)一方很強(qiáng)勢(shì)的時(shí)候，就沒(méi)有可能進(jìn)行約定，這一規(guī)定的操作性會(huì)大打折扣。因此，車位糾紛的焦點(diǎn)問(wèn)題需要有關(guān)部門盡快制定《物權(quán)法》的實(shí)施細(xì)則加以規(guī)范。
●行動(dòng)調(diào)查·業(yè)主
“權(quán)益受到侵害的業(yè)主獲得了司法救濟(jì)的途徑”
“我準(zhǔn)備找律師打官司去。”這是記者在采訪中聽到最多的一句話。“現(xiàn)在有《物權(quán)法》保護(hù)，誰(shuí)有理，誰(shuí)講法，就聽誰(shuí)的，再也不用像過(guò)去那樣和鄰居好說(shuō)歹說(shuō)，協(xié)調(diào)解決。”在澳門路一小區(qū)，正和鄰居為公用面積的使用而鬧矛盾的周老伯告訴記者：“最近這段時(shí)間，我一直在研究《物權(quán)法》，如果再拖著不解決，我就準(zhǔn)備上法院打官司。”
隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施，越來(lái)越多關(guān)心、關(guān)注小區(qū)公共事務(wù)的業(yè)主，表示將拿起法律武器保護(hù)自己的權(quán)益。對(duì)于業(yè)委會(huì)和物業(yè)這兩個(gè)小區(qū)管理中不可或缺的重要角色，業(yè)主們提出了更高的要求。“這維修基金的錢，用得太隨便了。”在光復(fù)路上一小區(qū)，原先對(duì)于小區(qū)公共事務(wù)漠不關(guān)心的業(yè)主也積極參與到小區(qū)的管理中來(lái)，要求業(yè)委會(huì)公布維修基金的使用賬目。居民戴先生告訴記者：“因?yàn)椤段餀?quán)法》賦予業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)不適當(dāng)決定有訴訟的權(quán)利，這使得權(quán)益受到侵害的業(yè)主獲得了司法救濟(jì)的途徑。大家運(yùn)用《物權(quán)法》為小區(qū)維權(quán)，是加強(qiáng)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，有利于業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的規(guī)范運(yùn)作。”
