「案情」
原告：錢某，個體工商戶
被告：趙某，白蒲航運公司職工
2001年5月5日，被告趙某因資金周轉(zhuǎn)困難向原告錢某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能償還，遂向法院起訴。在案件審理過程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，被告趙某表示沒有現(xiàn)金，但是有住房一套，并出示了僅有其本人名字的房屋產(chǎn)權(quán)證書，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。
原、被告雙方在法院主持下，自愿達成如下調(diào)解協(xié)議：被告償還原告借款15000元，被告自愿其所有的將位于白蒲航運公司305室的住房一套作價給原告償還此借款，剩余房款30000元，由原告返還給被告，具體作價雙方當事人另行簽訂的房屋買賣協(xié)議。后原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議并交付了房屋。
被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，對被告出售房屋一事一無所知。回國探親時才發(fā)現(xiàn)自己的房屋被丈夫私自賣出，姚某認為房屋是在婚后共同出資購買的，應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，遂帶著結(jié)婚證、購房合同、共同出資的證據(jù)，向法院審判監(jiān)督庭申請再審，認為：原審被告趙某在原審調(diào)解中將不具有獨立產(chǎn)權(quán)共有房屋用于抵償債務(wù)，侵犯了家庭其他成員的合法權(quán)益。因此，原審調(diào)解協(xié)議內(nèi)容違法，要求法院依法予以撤銷。
「分歧」
在本案的再審過程中，合議庭對該案應(yīng)如何處理產(chǎn)生了嚴重的分歧：
一種意見認為：被告趙某事實上并不是房屋的唯一所有權(quán)人，該房屋系被告趙某及其妻子姚某的共同財產(chǎn)，在未依法分割前，被告無權(quán)單獨處分。故被告在案件審理過程中簽訂的房屋買賣合同屬無效合同，被告妻子姚某的再審請求能夠成立，應(yīng)依法予以支持；
另一種意見認為，雖然事實上并非房屋的唯一所有權(quán)人，其無權(quán)單獨處分該房屋。但是被告趙某在與原告錢某達成房屋買賣協(xié)議時，原告錢某為善意且無過失。原告錢某憑被告出示的房屋所有權(quán)證，有理由相信被告趙某系該房屋的唯一所有權(quán)人，亦有理由相信其有權(quán)出賣該房屋，故從保護善意第三人利益的角度出發(fā)，應(yīng)確認簽訂的房屋買賣合同有效，至于因出賣房屋而給被告妻子姚某帶來的損失，姚某可另行起訴要求被告趙某予以賠償，被告妻子姚某的再審請求不能成立，應(yīng)依法予以駁回。
「評析」
善意取得制度是基于對善意第三人利益和交易安全之保護所作出的一項重要法律制度，該制度的適用使善意第三人依法直接取得物之所有權(quán)，而使物之原所有人喪失所有權(quán)。善意取得制度，王利明先生主張五要件說：
1、 受讓人取得財產(chǎn)時出于善意；
2、 轉(zhuǎn)讓人必須為無權(quán)處分財產(chǎn)的人；
3、 轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的；
4、 善意取得的財產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的財產(chǎn)；
5、 受讓人必須通過交換而取得的財產(chǎn)即支付對價。
本案實質(zhì)為部分共有人單獨處分共有財產(chǎn)發(fā)生的爭議。筆者認為，被告趙某雖無權(quán)單獨出賣與其家庭成員共有的房屋，但原告錢某并不知道內(nèi)情，且支付了價款，應(yīng)適用善意取得制度，本案應(yīng)確認房屋買賣協(xié)議有效，原告錢某可以取得房屋所有權(quán)。理由如下：
1、從不動產(chǎn)登記公信力的角度進行考察。我國關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬的認定實行的是登記要件說，即賦予登記以較強的公信力，登記一經(jīng)完成，權(quán)利即為設(shè)定，即使該登記內(nèi)容與真實權(quán)利不符，亦視登記內(nèi)容為正確，法律對于信賴該登記而為民事法律行為的人亦加以保護。善意取得便是以登記公信力為其理論基礎(chǔ)的。本案中被告趙某雖實際上不單獨享有房屋的所有權(quán)，但在房管部門核發(fā)的房產(chǎn)證上，其為唯一所有權(quán)人，鑒于房產(chǎn)證的公信力，原告錢某有理由確信被告趙某為房屋的所有權(quán)人而與之訂立房屋買賣合同，該買賣合同應(yīng)為有效。
2、從司法解釋角度進行考察。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。” 該條中未將“共有財產(chǎn)”限定為動產(chǎn)，故可以理解為既包括動產(chǎn)也包括不動產(chǎn)，從該司法解釋演變生成來看，主要就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。由此可看出，司法解釋實際上已間接承認不動產(chǎn)的善意取得制度。
3、從善意取得制度的發(fā)展趨勢角度進行考察。在市場經(jīng)濟發(fā)展日臻完善的社會背景下，不動產(chǎn)的交易日益頻繁，對交易安全的要求也越來越高。如果要求買受人在每一交易過程中對出讓人是否為真正的權(quán)利人進行調(diào)查很難做到，即使可能的話，那征信成本也相當高昂，由此就會在一定程度上阻礙不動產(chǎn)的流通，使得經(jīng)濟發(fā)展受阻。因此，從鼓勵不動產(chǎn)交易，維護不動產(chǎn)交易安全的角度上看，亦應(yīng)采取和適用不動產(chǎn)善意取得制度。所以，第二種意見是正確的。
