物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，收取物業(yè)管理費是天經(jīng)地義的事。但由于各種原因，時有一些業(yè)主拖欠或拒繳物業(yè)管理費的現(xiàn)象發(fā)生，物業(yè)管理公司則采取停水停電的方式逼迫小區(qū)業(yè)主繳交物業(yè)管理費。本文僅舉一例加以探討。
一、停水停電引致訴訟
1998年3月3日，消費者張露與瑞京隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，合同約定，張露購買瑞京隆公司興建的京隆苑29棟6D號房。1999年3月4日，張露辦理入伙手續(xù)，入住京隆苑，同時，張露與瑞京隆公司簽訂《京隆苑管理公約》，合同第八條規(guī)定“物業(yè)管理單位有權(quán)對無故不交各項應(yīng)交費用的業(yè)主和使用人，限期繳交并按規(guī)定收取滯納金，逾期仍不繳交的可按住宅區(qū)業(yè)主公約和市政府有關(guān)規(guī)定催繳，若催繳無效的可采取其他強(qiáng)制性措施，如停水、停電或向法院起訴等。”2001年1月，深圳市普樂康物業(yè)管理有限公司開始經(jīng)營京隆苑住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
2001年初，張露以瑞京隆公司未能按期辦理房地產(chǎn)證及房屋面積、樓層配套設(shè)施不符合合同約定為由向深圳市福田區(qū)人民法院提起訴訟，請求判令瑞京隆公司支付違約金并予賠償。福田區(qū)人民法院判決瑞京隆公司支付有關(guān)違約金和賠償。但由于瑞京隆公司一直未予履行判決，張露遂于2000年7月開始拒交物業(yè)管理費。
2001年1月，普樂康公司入駐京隆苑后多次催促張露繳付管理費，但張露一直拒繳。2001年12月4日起至2002年1月25日止，為迫使張露繳清所拖欠的物業(yè)管理費，普樂康公司共切斷張露所住房屋29棟6D房水電若干次，共計切斷水電天數(shù)為39天。
此后，張露以普樂康公司侵犯其財產(chǎn)權(quán)為由，訴至深圳市福田區(qū)人民法院，要求賠償停水停電期間因其所有房屋無法入住的租金損失。福田區(qū)法院最后以同地段的租金標(biāo)準(zhǔn)判決普樂康公司支付租金損失。
二、物業(yè)管理公司不能以停水停電催繳物業(yè)管理費的法理思辨
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同上主要享有的權(quán)利是收取物業(yè)管理費，其主要的義務(wù)在于提供合同約定的物業(yè)管理包括保安服務(wù)、清潔服務(wù)等。
而實際工作中，物業(yè)管理公司往往基于委托而向業(yè)主代收水費和電費，物業(yè)管理公司經(jīng)常采取停水停電的辦法催繳物業(yè)管理費。而且，物業(yè)管理合同也往往訂有停水停電條款。因此物業(yè)管理公司普遍認(rèn)為“業(yè)主不繳交物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并無不妥。即使是小業(yè)主也大多往往對此表示認(rèn)同。”
事實上，小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人應(yīng)當(dāng)是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費電費，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。也就是說，用水用電人享有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電人則享有收取水費電費的權(quán)利。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有拒絕供水供電的義務(wù)即停水停電的權(quán)利。享有停水停電之權(quán)利人為供水供電人（當(dāng)然，也許從國防、公共利益等角度出發(fā)，有關(guān)政府部門也可能享有停水停電權(quán)）。
物業(yè)管理公司不屬于小區(qū)內(nèi)的供水供電人，其不享有停水停電權(quán)。停水停電權(quán)是供水供電企業(yè)的一項重要的合同履行抗辨權(quán)。在物業(yè)管理合同中，雙方即使約定在業(yè)主欠費情況下，賦予物業(yè)管理公司以停水停電權(quán)，這顯然侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款。依法理，這種條款一般應(yīng)經(jīng)得第三人即供水供電人同意。否則，即為無效。
物業(yè)管理公司之所以收取水費、電費，這種“收費權(quán)”只是受供水供電人委托。由于供水供電義務(wù)所對應(yīng)的是“繳交”水費電費義務(wù)。此時，即使供水供電人授權(quán)物業(yè)管理公司以停水停電作為收繳管理費手段，由于供水供電業(yè)務(wù)所對應(yīng)的只是繳交水費電費的義務(wù)，同樣也不能以停水停電催繳物業(yè)管理費。
因此，法院一審判決普樂康公司賠償因其停水停電給張露所造成的損失。這無疑將引起采取停水停電措施催交管理費的物業(yè)管理公司的高度關(guān)注。
三、物業(yè)管理公司應(yīng)正當(dāng)行使權(quán)利
物業(yè)管理有其特殊性，其服務(wù)針對全體業(yè)主而不能分割，在單個業(yè)主不履行繳交管理費義務(wù)時，物業(yè)管理公司不能依合同履行抗辨權(quán)拒絕提供物業(yè)管理服務(wù)。這樣，勢必侵犯其他業(yè)主的利益。
當(dāng)然，物業(yè)管理公司依法依約收取物業(yè)管理費的權(quán)利，也是絕不能被侵犯的。只不過，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取合法而正當(dāng)?shù)某绦蛐惺梗热缗c當(dāng)事人協(xié)商，向法院起訴，或者依雙方合同中訂有的仲裁條款申請仲裁。據(jù)悉，物業(yè)管理公司已委聘律師向有管轄權(quán)的法院追討物業(yè)管理費。
（曹疊云 深圳市人民政府法律顧問室秘書處處長、法學(xué)博士
曹茂華 深圳市現(xiàn)代法商研究院房地產(chǎn)法研究所律師）
摘自《福州物業(yè)管理》2003.04.20 <
