家住上海延安西路某大廈的臺籍業主杜先生夫婦，因拖欠物業費和水電費，被小區物業公司告上法院。杜先生卻辯駁小區業主大會不具備簽訂聘用物業公司的主體資格，《物業服務合同》不能生效，只愿意支付必要費用。近日，上海靜安區人民法院對該案件作出判決，由杜先生夫婦支付仲量聯行測量師事務所(上海)有限公司(以下簡稱：仲量公司)支付從2005年4月至2007年3月所拖欠物業費16741.20元；支付從2005年4月25日至2007年2月24日期間的水電費9870.94元。
座落在延安西路上某大廈屬綜合樓，建筑總面積為32088.36平方米，其中住宅面積為2.8萬多平方米，商場面積為4000多平方米。該大樓內每月所產生的水電費，由水電部門按整幢大廈的水電表統一計算收費，大廈各業主消費水電費用按每戶安裝水電表抄見數計算，以民用標準收取費用。杜先生夫婦自2005年1月25日至2007年2月24日期間，實際消費水費1447.50元，電費9234.60元，其中2005年4月24日以前發生的水電費合計為917.44元。
2007年4月26日，仲量公司起訴到法院，稱杜先生夫婦系該大廈內的業主，依據與業主大會簽訂的物業服務合同，按每月每平方米5元向業主收取物業費，業主應每月交納物業費及水電費。但杜先生夫婦自2005年3月起未支付物業管理費，并未支付自2005年1月至2007年2月期間的水電費，給小區物業管理造成了不良影響，要求杜先生夫婦支付欠付的物業管理費17,438.75元，水電費10,682.10元。
法庭上，杜先生夫婦則辨稱，小區業主大會不具備民事主體資格，不是簽訂物業管理服務合同的主體；其次選聘物業公司，應當通過業主大會，在超過三分之二業主大會有表決權業主的同意下形成決議，授權業主委員會與被選聘的物業公司簽訂合同。仲量公司無證據證明《物業服務合同》經過該程序而簽訂，簽訂的《物業服務合同》不能算生效，仲量公司要求自己支付物業管理費無依據，鑒于仲量公司確實為小區提供了服務，同意支付一些必要的費用，但其中超過二年的費用，已過了訴訟期限則不予支付。
法院查明，2003年5月23日，該小區業主大會成立，雖未與仲量公司簽訂物業管理服務合同，卻延續仲量公司物業管理服務。2004年1月12日，業主委員會通知仲量公司繼續履行前期物業管理合同。2006年9月29日，小區業主大會與仲量公司簽訂《物業服務合同》，業委會負責人委托該會成員在合同上簽字，同時還提供了業委會就選聘仲量公司為物業管理企業向全體業主征詢意見通知及公布征詢意見結果通知。確認仲量公司按酬金制收費形式收取物業費，住宅部分預收費為每月每平方米5元。而杜先生夫婦從2005年3月起至今未支付物業管理費，自2005年1月起至今未支付水電費。
法院認為，業主大會是物業管理區域內全體業主行使權利的機構，選聘、解聘物業管理企業是業主大會的職責之一，業主委員會作為業主大會的執行機構，直接代表業主大會與其選聘的物業公司簽訂物業服務合同。現在《物業管理合同》上有業主大會印章及業主委員會負責人委托人簽名，從合同形式上反映了業主大會的真實意思。至于業主大會選聘仲量公司為物業管理企業，是否需要小區全體業主三分之二以上同意，應由業主委員會承擔相應責任。之前仲量公司就在該小區從事物業管理服務，形成了事實上物業管理合同關系，管理費支付標準參照前期物業管理收費及后來業主大會與仲量公司簽訂的物業管理服務合同約定。業主支付物業管理費屬于預付形式，屆時可由業委會統一與仲量公司進行結算。遂法院除對超過二年訴訟時效的部分金額不予支持外，作出了一審判決。
