神秘的"物業管理啟動性經費"
對于絕大多數購房者來說，交了首付，辦好按揭，然后再繳納第一年的物業費及一大堆各種稅費，然后才能領到新居的鑰匙，這似乎已成慣例。已買房6年的鮑女士，從未覺得這有什么不妥。上周，她在網上看到北京健翔園小區起訴前期物業公司的案件，這才忽然意識到，自己多年來都被物業公司"忽悠"了。
2007年3月9日，北京海淀區健翔園小區業主委員會訴健翔物業公司一案在北京海淀法院開庭。由于旁聽人員眾多，法庭容納不下，開庭被延期至3月19日。案件訴求的一條重要內容是：要求移交物業管理啟動性經費，以歸入公共維修基金。
"物業管理啟動性經費"？已經當了6年業主的鮑女士，還是第一次聽說這個詞。她在網上查詢得知，原來早在1995年，北京市便頒布了《北京市居住小區物業管理辦法》，并且至今仍然有效。該文件第十四條規定，居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。
"我們理解，這是政府為業主考慮而設計的安排。"北京市業主委員會協會申辦委員會發起人之一、北京光大家園業委會主任陳兵如是說，"因為上世紀90年代初期，商品房比較少，大多數房屋屬于公房，只有大、中修費用，公共維修資金制度尚未建立，物業管理制度也剛剛開始推行。而哪怕只有一戶入住，房屋保修期過后也是需要定期維修的。為了避免因商品房產權人繳納大、中修費不及時所導致的房屋維修問題，所以政府文件才有這種安排，由開發商把建安費的2%作為物業管理啟動性經費交給物業管理委員會或物業公司，解決這一難題。"
然而實際上，幾乎所有的業主在拿到新房鑰匙之前，都被告知要先繳納第一年的物業費，然后還會被要求繳納各種名目的維修費，比如大修費、中修費、電梯維修費、取暖鍋爐維修費、高壓水泵維修費等，不一而足。而業主在購房時已然支付的物業管理啟動性經費，無論是開發商還是物業公司，都不愿再提。
"建安費的2%，并不是個小數。"陳兵舉例說，北京現在的商品房，建安費大約是每平方米1500元到2000元之間，現在一般的小區都有數百戶，每套房面積平均也在100平方米以上，這樣算下來，一個小區建安費的2%就高達數百萬元。這一次，健翔園小區案件里，涉及的物業管理啟動性經費即高達300多萬元(物業公司認可285萬元)。
"哪個開發商愿意把數百萬資金拱手相讓？"在一次由北京市業主委員會協會申辦委員會發起的論壇上，健翔園小區業委會成員任晨光揭開了物業管理啟動性經費的"神秘面紗"：
"正因為存在巨大利益，開發商才愿意自己辦物業公司。一方面，不需要把幾百萬的物業管理啟動性經費交給別人；另一方面，房屋質量有什么問題，自己的物業公司給修修補補，也能糊弄業主，不至于暴露質量問題。如果物業公司和開發商沒關系，又何須替開發商隱瞞呢？"
健翔園的斗爭
健翔園小區是2000年入住的。當年1號樓地下室的配電室在春節就著了一次大火，濃煙直沖云霄。1號樓旁邊是兩個巨型的供應周邊地區的天然氣儲氣罐，相當危險。2001年，原本承諾24小時供應的熱水，停了7個月。小區一到夏天，經常停電。至于公共配套設施和綠化，到全體業主都入住完了也沒建好。整個小區像一個大工地，一刮風就滿天塵土，一下雨車就陷在地里動不了。開發商還偷偷修改規劃，少建或緩建很多配套工程。
如此情形下，前期物業公司卻"光收錢不干活"，還存在亂收費現象，這引起了業主們的不滿。
據業主介紹："當時，健翔物業公司主要是作為開發商的售后服務單位，來解決業主提出的問題。他們主要采用拖延策略，等著開發商來解決。而開發商呢，又采用能拖就拖的辦法，讓物業公司在前面扛著，自己躲在后面。有時候，在業主群情激憤時，物業公司也采用集結保安隊伍來跟業主對峙，所以引起業主更大的不滿。從獨立法人的角度來說，物業公司替開發商背了黑鍋。但因為我們小區的前期物業公司是開發商的全資子公司，所以實際上也不算背黑鍋。"
2004年，物業公司開始琢磨停車位收費，搞了一個業主調查，收繳率連全體業主的1/7都不到，就號稱代表了全體業主的意見，同時又發公告威脅要停熱水。在這種情況下，業主代表會議立即予以公開聲明，堅持停車位問題要等業主委員會成立以后再協商解決，熱水絕對不能停。物業公司迫于壓力，暫時沒動，但開始采用一些威脅性的公告攻擊業主代表會議的骨干人員。
