前言：《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》討論稿正在征求意見，廣州近20家小區(qū)業(yè)主代表，在對(duì)條款逐句商討中，對(duì)其中的第四十條爭(zhēng)議最大。第四十條內(nèi)容是：物業(yè)管理企業(yè)除與業(yè)委會(huì)或者業(yè)主及非業(yè)主使用人有書面合同約定外，不承擔(dān)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛的保管應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)與車主簽訂保管合同約定，未簽訂保管合同的只能收取車位使用服務(wù)費(fèi)。
上海市最近判決的一起物業(yè)管理合同糾紛案，涉及“物業(yè)公司對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任”是否承擔(dān)責(zé)任的問題：囚罪犯深夜入室作案，業(yè)主女兒被殺，業(yè)主因此狀告物業(yè)公司。那么法院是如何判決的呢?
歹徒破鎖入室 女兒夢(mèng)中遇害
2000年6月，徐、周夫婦購買了上海市北部地區(qū)一新開發(fā)小區(qū)底層的一套商品房。兩個(gè)月后，夫婦倆與女兒小姿就搬了進(jìn)去，并與小區(qū)物業(yè)管理公司簽訂了一份《公共契約》。這份“契約”約定，由小區(qū)物業(yè)管理公司安排保安人員對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)的安全防范、治安工作，住宅區(qū)內(nèi)的安全、保衛(wèi)、巡檢、警戒等為物業(yè)公司的物業(yè)管理范圍之一；物業(yè)公司違反契約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，造成業(yè)主利益受損的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任等。之后，徐家按月交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)人民幣57．50元，其中保安費(fèi)為每平方米0．10元。
其間，由于物業(yè)公司以小區(qū)美觀為由，不允許居民自行安裝防盜鐵門窗。而該小區(qū)屬新開發(fā)地帶，外來流動(dòng)人口較多，因此小區(qū)居民曾于2001年2月以安全受到威脅為理由，聯(lián)名寫信向有關(guān)部門反映，可物業(yè)公司還未對(duì)此作出反應(yīng)。結(jié)果，一起惡性刑事案件卻發(fā)生了。
就在小區(qū)居民的聯(lián)名信發(fā)出后的一個(gè)月，3月5日凌晨1時(shí)許，兩名罪犯曲化波、沈大鵬經(jīng)小區(qū)北墻一扇敞開的小鐵門進(jìn)入該小區(qū)，然后翻墻進(jìn)入緊埃北墻的徐先生家的北陽臺(tái)，擰開門鎖闖入了室內(nèi)。在廚房、客廳和徐夫婦居住的南臥室都一無所獲后，罪犯曲化波走進(jìn)徐夫婦的女兒小姿居住的北臥室。見到熟睡中的小姿，曲化波頓起歹念，撲上去對(duì)小姿實(shí)施了強(qiáng)奸。因?yàn)楹ε卤┞蹲镄校捎昧硕箢i、毛巾堵塞口腔等暴力手段，結(jié)果造成小姿窒息死亡，小姿被害時(shí)還不到30歲。
事發(fā)不久，兩罪犯就被上海警方抓獲。2001年8月23日，上海市中級(jí)人民法院以強(qiáng)奸殺人罪判處曲化波死刑，剝奪政治權(quán)利終身，并在附帶民事訴訟中，被判處賠償徐家喪葬費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等損失共計(jì) 13246．50元。同年11月15日，曲化波被執(zhí)行了死刑。
狀告“違約失職”要求賠償損失
徐先生夫婦對(duì)女兒在自己的家中睡夢(mèng)中遇害的事實(shí)，一直難以接受，他們認(rèn)為物業(yè)公司未盡到物業(yè)管理保安職責(zé)，應(yīng)負(fù)相關(guān)責(zé)任。為此，他們當(dāng)年以物業(yè)管理合同糾紛為由，向法院起訴，狀告物業(yè)管理公司未按《公共契約》在小區(qū)內(nèi)巡視，致使其女兒遇害，要求物業(yè)公司賠償喪葬、誤工損失以及撫恤金40萬余元，賠償精神損失10萬元以及賠禮道歉、置換房屋等。
一審法院審理后認(rèn)為：雙方雖簽有《公共契約》，但徐家女兒在自己居室內(nèi)被害身亡，系犯罪分子實(shí)施刑事犯罪行為所致，在處理要求賠償損失刑事案件中，徐先生已提起附帶民事賠償，現(xiàn)犯罪分子已受到法律的懲處，法院也對(duì)附帶民事賠償作了判決。物業(yè)公司對(duì)徐先生夫婦居住的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)后，按約配置保安人員并進(jìn)行保安值勤、巡視，同時(shí)安裝了周界報(bào)警、電子巡更、攝像監(jiān)控系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱三大監(jiān)控系統(tǒng))，履行了對(duì)小區(qū)的保安義務(wù)。法院認(rèn)為，徐、周以違反物業(yè)管理的約定，要求賠償損失的依據(jù)不足，法院難以支持。物業(yè)公司則提出自愿補(bǔ)償徐、周1萬元。
判決后，徐先生夫婦不服，向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴。
物業(yè)公司要賠4萬元
上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)徐先生夫婦與物業(yè)公司形成的以居住、維修和保安等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，確認(rèn)該公司在小區(qū)的安全防范中疏于管理，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)合理合法地承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
二審法院認(rèn)為，物業(yè)公司除應(yīng)按約履行一般意義上的居住、維修等物業(yè)管理義務(wù)之外，還應(yīng)按約最謹(jǐn)慎地履行對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的安全防范、保衛(wèi)、巡檢、警戒等義務(wù)；由于該物業(yè)公司至今未提供三大監(jiān)控系統(tǒng)工程竣工驗(yàn)收合格，和當(dāng)晚小鐵門鎖閉的有效證據(jù)，因此，法院對(duì)物業(yè)公司所稱事發(fā)前該系統(tǒng)已竣工驗(yàn)收合格，和當(dāng)晚小鐵門鎖閉的事實(shí)不予認(rèn)定。同時(shí)，事發(fā)前，住宅小區(qū)的居民對(duì)小區(qū)的安全問題已提出疑議，要求在自家的門窗上安裝防盜鐵門窗，物業(yè)公司對(duì)居民的疑議和要求未予以重視和解決；事發(fā)當(dāng)晚，物業(yè)公司又未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使罪犯曲化波輕易進(jìn)入小區(qū)。物業(yè)公司的上述行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
今年7月，上海市第二中級(jí)人民法院對(duì)此案作出終審判決，裁定物業(yè)公司賠償原告徐先生夫婦經(jīng)濟(jì)損失人民幣4萬元。同時(shí)，準(zhǔn)許物業(yè)公司撤回給付補(bǔ)償金1萬元的請(qǐng)求。
《公共契約》缺乏可操作性
該案終審判決后，原告、被告方都表示不滿。
勝訴的原告律師認(rèn)為，法院判決賠償?shù)?萬元，只是物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)的部分責(zé)任，并沒有包括徐周夫婦將女兒拉扯大的精神賠償和撫恤金，那是徐周的間接損失。據(jù)悉，事實(shí)上原告除了訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，最后僅得 8000多元。
敗訴的物業(yè)公司依然認(rèn)為自己沒有責(zé)任，他們認(rèn)為自己已經(jīng)盡到了責(zé)任。該公司的錢經(jīng)理對(duì)記者說，他們與業(yè)主簽訂的契約，是完全按照上海市房屋土地管理局和上海市公安局 1998年出臺(tái)的《上海市居住物業(yè)保安管理辦法》制訂的。其實(shí)，小區(qū)400多戶居民，每月收取的保安費(fèi)僅4600元，而他們每天安排值勤的保安就有 16名；小區(qū)的警更器安裝在35個(gè)點(diǎn)，公司要求保安每一個(gè)小時(shí)就要巡查一次。事發(fā)當(dāng)天凌晨1時(shí)25分，物業(yè)公司設(shè)置在小區(qū)內(nèi)的紅外線報(bào)警系統(tǒng)曾發(fā)覺徐宅附近有異常情況，但公司的保安人員到現(xiàn)場(chǎng)察看后卻稱未見異常。而小鐵門的鑰匙則是由環(huán)衛(wèi)和物業(yè)同時(shí)備有。
