“鄰居裝修損壞我家”追蹤
昨天本版《鄰居裝修損壞我家 該由哪個部門管》一文，報道了天河區華平街12號703房的羅先生家因樓上住房加裝3個廁所造成屋內多處漏水而四處投訴，至今仍得不到解決甚至找不到管理部門。記者在后續采訪中發現，如今相當部分房改房、陳舊住宅“脫離單位”成為私產后，因物業管理方面的法規不夠完善等原因而產生了不少新的問題。
物業公司收費難 管理難到位
對于居住在房改房里的居民來說，最好樓上樓下，左鄰右舍都是好鄰居，不要產生什么糾紛，即使產生糾紛也要好商量。否則，一旦產生爭執，還真不知該找誰解決。
然而，近年來，鄰里之間因裝修而產生的磕碰和投訴大幅上升。如最近本報接到的投訴稱，樓下住戶改變房屋結構，將睡房改為廚房，排出油煙使樓上住戶連窗都不敢開。
這種事情對原先的“公房”住戶來說是很容易解決的，因為樓上樓下、左鄰右舍都是同一單位的人，找單位出面協商就行了；同樣，這類問題發生在“商品房”住戶之間，也是較容易解決，因為商品房在出售時，開發商和物業管理公司都要簽定相關條例，承諾不改變樓房的結構，以保證樓房的安全和其他住戶的權益；有的業主委員會也會和住戶簽定《業主公約》，規范相關行為，否則將被處罰甚至追究法律責任。然而，當“公房”變“私房”后，單位便不好再出面管理了；而房改房小區的物業管理又出現了許多問題，致使物業管理公司的管理難以到位。
房改房、陳舊住宅小區的物業管理出了什么問題？據了解，現在的房改房物業管理公司大都由原單位的物業管理部門負責管理，有些雖然由外來的物業管理公司接手，但由于入不敷出，也很難管好。
房改房、舊小區存在的物管問題主要有：
一是房改房的物業管理費該由誰交，是個人交還是單位交？這是房改房物業管理中的核心問題，一直以來，房改房物業服務費用都是由房改單位來支付的。很多公房業主都買斷房屋產權“公房”變“私房”后，由于沒有明確政策依據，很多單位都不能收物業管理費，但一些日常物業管理還得繼續做，由此背上了沉重的資金包袱。
二是公房變私房后，有的住房出售了，新業主往往不是原單位的人，房改房單位就更不愿支付物業管理費補貼了。
這樣一來，許多房改房、舊住宅小區的物業管理公司入不敷出，在一定程度上影響了他們處理鄰里糾紛、進一步搞好小區物業管理的積極性。一位房改房小區物業管理公司的經理對記者說：“業主之間出現矛盾，我們只能是進行調查、了解情況，雙方都不敢得罪。哪一方對我們不滿，就可能發動一批人不交物業費，加上現在廣州市國土房管局對物業公司管得很嚴，稍有違規，就可能被吊銷資格，因此我們也不敢過于強硬。以前可以用停水、停電等措施對付那些不服管的業主，現在這樣做是違法的。所以，即使我們明白摩擦雙方誰有理誰無理也無法有效調解。”
管理條例缺乏強制力
廣州市國土和房管局一位科長告訴記者，《廣州市物業管理條例》對物業管理公司雖具有規范作用，但對住戶缺少強制執行力，物業管理公司對小區的管理是沒有執法權的，這就導致當住戶之間因房屋改造或其它問題產生糾紛時，物業管理公司往往難以解決，他們沒辦法治理住戶的非法行為，利益受損的住戶只能通過法律途徑解決。
該局辦公室的一位工作人員則說，現在的《廣州市物業管理條例》只是自治性質的，在具體的可操作性方面還比較模糊。住戶在室內建墻等可能影響到樓層安全的行為是必須得到規劃局審批才能進行的。但事實上，當住戶對其他居民造成損害時，法律并沒有賦予物業管理公司進行管理的權限，因為物業管理公司一般只負責小區屋外(即公共部分)的管理，室內的很少能涉及——除非與業主所簽的合同上有特別的約定。目前業主委員會真正能發揮作用的也不多。當這兩條路子都走不通的時候，作為一種民事糾紛最后還得依靠法律途徑解決。但大多居民覺得打官司是一件麻煩的事情，是一種不得已的選擇。
廣州市房管局物業管理辦馮科長表示，當業主與物業管理公司發生矛盾時，政府扮演的是一個調解者的角色，但廣州市房管局物業管理處總共才十幾個人，每天接到的投訴又很多，人手根本不夠。對于物業管理不到位的問題，居民可以向物業管理辦公室反映，也可以求助所在街道。
相關政府職能部門有何作為？
對于房改房、陳舊住宅小區業主間糾紛的處理，一位知情人稱，由于房改房、陳舊住宅的產權已歸個人所有，一般的情況下，裝修改建只要不影響樓宇的整體結構，不影響樓宇的安全，規劃部門是可管可不管的，也沒有哪一條規定要求他們必須管。但如果裝修和改建影響到樓宇的整體規劃，他們是應該管的。至于裝修改建是不是影響了樓宇的整體結構與安全卻不是由誰說了算的，業主還應找房屋安全鑒定機構進行鑒定，做出結論后，規劃部門才好處理。像羅先生投訴的廁所改建后漏水的個案，是屬改變結構使房屋出現裂縫，還是防水措施做得不夠好呢？兩種不同的原因，處理結果和管理部門也就不一樣。
房改房、陳舊住宅的廁所改建等項目究竟要不要向規劃部門報建？一位知情人稱，理論上說當然是需要的，然而實際上一般都是報給物業管理公司，由他們審查備案就可以了。如果所有居民的住宅改建都報規劃部門批準，規劃部門也忙不過來。
城管部門：
按職能部門
“定性”結果執行
記者就此問題詢問了一位城管執法部門的領導，該領導稱：“業主假如向我們投訴的話，我們會向規劃部門和國土房管局上報，然后由他們定性出結果，我們再根據這個結果決定采取何種措施，包括責令整改、罰款等。但如果職能部門沒有出結果，我們也只能不了了之，因為我們無權取代職能部門的職能自己單獨進行執法。”
