案例回放:
本案被告是居住在商品房頂樓的小區業主，購買房屋后，業主與小區的物業公司簽訂了《前期物業管理服務協議》。協議約定物業公司對業主居住房屋的共用部位負責日常維護和管理，包括樓蓋、屋頂等。不久后，業主需要裝修新房，向小區物業公司提出裝修申請，申請拆改項目為:衛生間輕墻體拆除、安裝太陽能熱水器、改暖氣。申請當日，小區物業公司進行審批后明確表示嚴禁安裝太陽能熱水器。隨后給業主簽發了《裝飾裝修施工許可證》，注明拆改項目為輕墻體拆除和水電路改造。同時雙方簽訂了《裝修管理協議》，協議規定了業主不允許在共用部位搭建構筑物，包括太陽能熱水器。但在裝修期間，業主仍然違反規定及協議私自在樓頂安裝太陽能熱水器。發現這一情況后，小區物業公司當即對業主的違規行為提出了整改書面通知，業主置之不理，堅持在樓頂安裝了太陽能熱水器。因此，小區物業公司把業主告上法院，請求業主拆除樓頂的太陽能熱水器，并將樓頂恢復原狀。 業主認為，他填寫裝修申請表時工作人員沒有提出異議，發放了裝修許可證，況且雙方簽訂的《裝飾裝修施工許可證》、《裝修管理協議》是原告單方制定的制式合同。另外，太陽能熱水器是節能環保設備，能為國家節約大量能源，物業公司的職責是為廣大業主服務，無權禁止安裝太陽能熱水器，故不同意原告的訴訟請求。
法院認為：
原告和業主簽訂有《物業管理服務協議》，對雙方的責任和義務進行了約定，是有效合同，受到法律的保護，雙方應按照約定履行，業主應服從原告的物業管理。業主在裝修前向原告遞交了裝修申請表，業主在審批后亦明確了允許裝修的項目，業主應按照審批的內容裝修。但業主在原告未允許的情況下安裝太陽能熱水器，且在原告發出整改的通知后仍堅持安裝，違背了雙方的物業管理約定，影響了樓房的整體工程效果，對此業主應予以拆除。太陽能熱水器是節能環保設備，能為國家節約大量能源，應積極推廣，但前提是應在具備安裝的條件下安裝，因此法院判決業主拆除樓頂的熱水器并將樓頂恢復原狀。
律師分析:
物業管理是全體業主通過選聘物業管理公司，由業主和物業管理公司按照物業管理服務協議，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護，管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。前期物業管理是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂《物業管理合同》生效時止的物業管理。“前期物業管理”，有別于一般意義的物業管理，僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位。無論是一般的物業管理還是前期物業管理，業主和物業公司之間的關系沒有什么區別。物業管理公司是物業服務的提供者，業主是物業服務的接受者，雙方的權利義務關系不僅受到有關的法律法規的調整和規范，更要受到物業管理服務協議的約束。一旦業主與物業公司之間發生物業糾紛就依據這份合同解決。本案中物業公司與業主簽訂《裝飾裝修施工許可證》、《裝修管理協議》是實施物業管理的具體規定，維護的是小區整體的美觀協調和樓房的整體工程效果，雖然影響了個別業主的利益也應該嚴格按照上述合同實施。
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