    北京市第一中級人民法院第四法庭8月6日的一場業主與物業公司的訴訟案，引來了京城多家媒體到場，旁聽席上的位置差不多被記者占去了近一半。而坐在上訴人位置上的著名維權人士王海與舒可心，更是吸引記者的鎂光燈頻閃不斷。
    休庭期間接受本報記者采訪的王海認為：水清木華園的案件之所以引人注目，物業公司要求收取比高利貸還高的滯納金是個焦點。
    不交物業、供暖費遭起訴并敗訴
    水清木華園小區由北京匯澤房地產開發公司負責開發、北京匯澤物業管理公司負責物業管理。水清木華園小區5號樓312室業主劉慧英告訴記者，自2000年1月13日入住小區以來，業主就一直面臨著公攤面積不清、配套設施不全、入住條件不具備以及匯澤物業公司方面的質價不符、綜合管理水平較差、多收費少服務等問題。鑒于此，許多業主在交涉未果的情況下，只好暫時緩交物業費和暖氣費。
    4號樓103室業主邵夏珍說，北京匯澤物業公司由于管理不合格，已經于2002年7月5日被北京市房地局公布取消了其物業管理的資質。他們依法成立的小區物業管理委員會在市、區小區辦的指導下，于2002年7月13日通過公開招投標選聘了中標的北京市光環電信物業管理公司為本小區新的物業管理公司，并于2002年11月1日正式接管了小區物業管理工作。
    就在此時，匯澤物業公司卻于2003年2月到海淀法院起訴了該小區40多位業主，不僅要求他們交納2001年以后的物業費和暖氣費，而且還索取高額的暖氣費滯納金(每日1%)，從1萬多元到7萬多元不等。
    2003年4月11日，海淀法院以業主與物業公司簽訂的《物業管理委托合同》、《供暖協議書》有效，業主不交物業管理費、供暖費屬違約為由，判處水清木華園40多位業主敗訴，交納2001年以后的物業費和暖氣費以及暖氣費滯納金(每日7‰)。
    業主上訴中院，雙方愿意調解
    20多位敗訴業主上訴于北京市一中院。作為業主代理人之一的北京市重光律師事務所蔣律師認為，首先，《物業管理委托合同》、《供暖協議書》系上訴人（業主）被迫簽訂的格式合同。被上訴人(匯澤物業管理公司)在辦理入住手續時，給上訴人發的《入住通知書》中明確寫著，必須先與被上訴人辦理物業管理手續，簽訂包括《物業管理委托合同》、《供暖協議書》在內的各項物業管理文件，繳納物業費、供暖費才能領取房屋鑰匙。為盡早入住，上訴人也只能被迫簽訂合同。
    其次，上訴人不交物業費、供暖費是事出有因，不構成違約。被上訴人在2000年度的物業管理中因小區建設沒有實施完，只作了很少的物業服務。第二個交費年度即2001年初，2000年度存在的問題依然沒有解決。物業管理委員會多次與被上訴人協商減免物業費，被上訴人也答應可以協商，但一直都沒有最后的意見。在業主們的等待中，上訴人迎來了的是被起訴，并要求繳納高額滯納金。
    第三，被上訴人的收費標準違反了北京市的有關規定，物業費計算錯誤。按照《北京市普通居住小區物業管理服務收費標準》，房屋公共部分的服務費應為38.7%，自用部分的61.3%屬于特約服務，如果產權人沒有委托管理，則不能收取。而匯澤公司與業主的物管合同則將兩部分的收費標準互換，按61.3%收取了公共部分，多收了22.6%。
    按照北京市物價局《關于調整委托管理住宅電梯、高壓水泵收費標準的通知》(京價(房)字[1996]第274號)文件的規定，被上訴人計算的4號樓電梯費的收費標準是錯誤的。4號樓的電梯費應當為7.12元／平方米.年，而被上訴人卻是按8.4元／平方米.年收取的，多收了1.28元／平方米.年。
    第四，被上訴人惡意利用滯納金條款，不履行《房屋使用、管理、維修公約》中的書面催繳義務，不能索要滯納金。被上訴人提供的《公約》中第四部分第三章第二條“管理費及其他費用的支付”規定，任何產權人未能于本公約規定的日期內支付管理費及其他費用，經管理者書面通知后七天內仍未繳納的，管理者有權向該產權人收取該應付而未付款項自應付日起至實付日止的滯納金和手續費。“其他費用”按該條規定包括供暖費。但時至今日，被上訴人從未向上訴人發出過書面通知，因此，被上訴人不能向上訴人收取物業費及供暖費的滯納金。
    而按照《北京市住宅鍋爐供暖管理規定》，在房地產管理機關限期催交后仍不繳納的，才按日加收1%的滯納金。而上訴人并未受到房地局的催交，故不應當繳納滯納金。
    在上訴人的法庭陳述后，北京匯澤物業管理公司經理王森與其代理律師喻天野進行了法庭辯解。他們認為，業主與匯澤物業公司簽訂有《物業管理委托合同》，匯澤物業向業主提供了物業服務，業主就應該交物業管理費。而大部分業主一直沒有繳費，物業公司是迫不得已只能通過法律手段解決。在法庭上，被上訴人對于上訴人的陳述理由一一進行了法庭答辯，并出示了相關證據。
    王森在法庭接受采訪時表示，起訴業主也是情非得已，不交物業費與供暖費的不是一家兩家，僅靠協商很難達到一致。如果有業主給物業公司挑出一堆毛病就不交物業管理費了，那么其它的業主就會效仿，那有誰還會交物業費啊？不交物業費，物業公司如何進行正常的管理、提供正常的物業服務？所以只能上法庭解決。
    截止記者發稿時，水清木華園小區業主訴匯澤物業管理公司之案進入了法庭調解。據業主邵夏珍、劉慧英等介紹，法院剛剛通知業主，物業公司同意將滯納金降到4‰進行調解。而據上訴人代理人舒可心與王海介紹，雙方對調解都有誠意，但在所涉及的費用金額上還有一定差距，還得看雙方當事人的最終意愿。物業管理公司的代理律師喻天野也表示，有一些業主通過調解能與物業公司達成和解，但其它的調解并不是沒有障礙，他們希望通過業主、物業公司、法院及代理人的努力，最終能夠達成和解。
    摘自《中國經濟時報》 記者王小霞
