業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商繳納總房款2％的房屋維修基金。按照法律規(guī)定，這筆資金屬于業(yè)主所有，但歸誰(shuí)管理、如何使用，大多數(shù)業(yè)主并不知情。
2007年2月15日，南陽(yáng)中院終審審結(jié)我國(guó)首例房屋維修基金糾紛案。
2007年4月3日，因開(kāi)發(fā)商未履行生效判決，業(yè)主委員會(huì)向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
日前，經(jīng)過(guò)法院執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商將小區(qū)274戶(hù)中的178戶(hù)、60多萬(wàn)元房屋維修基金分戶(hù)明細(xì)賬交到法院，并表示一星期內(nèi)將其余的分戶(hù)明細(xì)賬提交法院，至此該案基本執(zhí)行完結(jié)。
時(shí)下，在諸多的商品房買(mǎi)賣(mài)交易中，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司依照各種規(guī)定收取業(yè)主的各種費(fèi)用，甚至有的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司違反規(guī)定收取費(fèi)用。但由于合法費(fèi)用的收取缺乏法律說(shuō)明，違法收費(fèi)缺少法律監(jiān)督，多數(shù)業(yè)主事先并不知曉資金的收取以及使用情況。一旦業(yè)主入住安排停當(dāng)，物業(yè)管理、資金使用糾紛便逐漸顯現(xiàn)，并由此引出諸多訴訟，本案就是一例。
數(shù)年來(lái)，收費(fèi)合法、資金使用公開(kāi)、賬目公開(kāi)，成為所有業(yè)主依法提出但又難以實(shí)現(xiàn)的要求，也是困擾房產(chǎn)交易市場(chǎng)的一大頑疾。但愿開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理部門(mén)能從該案中汲取教訓(xùn)，業(yè)主也能從中獲得啟迪。
業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商繳納總房款2％的房屋維修基金。按照法律規(guī)定，這筆資金屬于業(yè)主所有，但歸誰(shuí)管理、如何使用，大多數(shù)業(yè)主并不知情。
2007年2月15日，南陽(yáng)中院終審審結(jié)我國(guó)首例房屋維修基金糾紛案。
2007年4月3日，因開(kāi)發(fā)商未履行生效判決，業(yè)主委員會(huì)向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
日前，經(jīng)過(guò)法院執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商將小區(qū)274戶(hù)中的178戶(hù)、60多萬(wàn)元房屋維修基金分戶(hù)明細(xì)賬交到法院，并表示一星期內(nèi)將其余的分戶(hù)明細(xì)賬提交法院，至此該案基本執(zhí)行完結(jié)。
成立業(yè)委會(huì)討要維修基金
河南省南陽(yáng)市朝山小區(qū)是南陽(yáng)市廣廈實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣廈公司）開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房住宅區(qū)，建筑面積近5萬(wàn)平方米，2004年10月交付使用，房屋交付時(shí)，該小區(qū)274戶(hù)業(yè)主大部分已經(jīng)入住。
按照相關(guān)規(guī)定，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)廣廈公司房屋時(shí)，每戶(hù)業(yè)主要向開(kāi)發(fā)商繳納總購(gòu)房款2％的房屋維修基金，這筆房屋維修基金加在一起大約有100多萬(wàn)元，在入住之初，該小區(qū)的物業(yè)以及房屋維修基金一直由廣廈公司管理。
業(yè)主們?nèi)胱『?，廣廈公司在小區(qū)的所作所為逐漸令業(yè)主不滿(mǎn)：廣廈公司在小區(qū)原規(guī)劃娛樂(lè)休閑用地蓋房，經(jīng)業(yè)主向規(guī)劃部門(mén)舉報(bào)，違章建筑停止施工；小區(qū)連續(xù)發(fā)生盜竊案、衛(wèi)生狀況差、人員出入混亂，有的業(yè)主還發(fā)現(xiàn)自己的住房面積縮水……
2006年8月12日，小區(qū)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，決定成立南陽(yáng)市朝山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，選舉業(yè)主仝戈人為業(yè)主委員會(huì)主任。
2006年9月4日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局登記備案。
業(yè)主委員會(huì)成立后就業(yè)主關(guān)心的產(chǎn)權(quán)、環(huán)境以及房屋維修基金等問(wèn)題向廣廈公司質(zhì)詢(xún)。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，廣廈公司在小區(qū)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完畢后，小區(qū)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，業(yè)主有權(quán)知道小區(qū)每位業(yè)主的房產(chǎn)面積，房屋維修基金數(shù)額，共同分?jǐn)偯娣e以及公用部位、公用設(shè)施、管線分布的各種情況。
2006年9月11日，業(yè)主委員會(huì)向廣廈公司發(fā)出函件要求其“接到函件7日內(nèi)將房屋維修基金及產(chǎn)生的利息匯入指定賬戶(hù)”，但廣廈公司不予理睬。
業(yè)主委員會(huì)一審勝訴
2006年10月16日，業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將廣廈公司告到了南陽(yáng)市宛城區(qū)法院，要求其將小區(qū)41間門(mén)面房和274位住戶(hù)2％的房屋維修基金及利息返還業(yè)主委員會(huì)。
廣廈公司辯稱(chēng)，依照建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》，房屋維修基金應(yīng)歸全體業(yè)主所有，但基金應(yīng)按法定程序歸還，現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定具備相關(guān)管理資格，在業(yè)主委員會(huì)具備相關(guān)管理資格，履行完法定程序后公司方可移交。而且，法律沒(méi)有規(guī)定房屋維修基金直接由業(yè)主委員會(huì)管理，如果業(yè)主委員會(huì)要管理，也應(yīng)經(jīng)房管局批準(zhǔn)。
法院審理認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2006年8月12日成立，2006年9月4日在南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局登記備案，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局蓋章同意，業(yè)主委員會(huì)的成立符合法定程序。
我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條第二款規(guī)定“專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有”，被告也承認(rèn)小區(qū)業(yè)主均按法律法規(guī)向其交納了所交房款2%的維修基金，并且認(rèn)可該基金現(xiàn)在廣廈公司銀行專(zhuān)戶(hù)中代管的事實(shí)。
南陽(yáng)市政府《關(guān)于印發(fā)南陽(yáng)市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法的通知》第11條規(guī)定：“維修資金歸全體業(yè)主共同所有。業(yè)主委員會(huì)成立前，維修資金由市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)代管，分戶(hù)核算；業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)管理，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可委托房地產(chǎn)主管部門(mén)代管。”第27條規(guī)定：“維修資金未委托房地產(chǎn)主管部門(mén)的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)本辦法制定本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的管理制度，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后執(zhí)行，并報(bào)房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。”
根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主選舉依法成立，該組織是代表業(yè)主利益權(quán)屬的團(tuán)體，其表示愿意管理小區(qū)的維修基金，故現(xiàn)基金的代管單位廣廈公司理應(yīng)移交全部基金給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)獲得基金后應(yīng)按照法律規(guī)定制定維修基金的管理制度，并報(bào)房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。
