實(shí)行了物業(yè)管理的小區(qū)，居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全究竟應(yīng)由誰(shuí)主要負(fù)責(zé)？這并不是一個(gè)可以不假思索就作出回答的問(wèn)題。
截然不同的判決結(jié)果
2002年12月5日凌晨，歹徒從武漢市漢陽(yáng)某花園小區(qū)一棟樓房的頂層平臺(tái)，翻入8樓（頂樓）陽(yáng)臺(tái)一戶人家，將時(shí)年29歲的女戶主陳某殺害。歹徒作案后潛逃，該案現(xiàn)仍在偵查之中。
2003年3月，死者的丈夫潘某及其子、陳某的父母等4人將所住小區(qū)的物業(yè)管理公司告上法庭，索賠21萬(wàn)元。
2004年5月24日，武漢市江漢區(qū)法院作出一審判決，漢陽(yáng)某花園物業(yè)管理公司賠償受害人家屬7萬(wàn)余元。
據(jù)介紹，這是武漢市首例物業(yè)管理公司被判賠償被害戶主損失案。但在全國(guó)并非第一例。
另一起發(fā)生在上海。2001年3月5日凌晨1時(shí)許，兩名外地?zé)o業(yè)人員從一個(gè)敞開(kāi)的小鐵門(mén)潛入上海滬太路某小區(qū)，并翻上一戶業(yè)主的小陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入室內(nèi)，其中一人將戶主的小女兒殺害。2001年8月23日，罪犯被上海市第二中級(jí)人民法院判處死刑。
2001年底，業(yè)主向上海寶山區(qū)人民法院遞交訴狀，狀告小區(qū)物業(yè)管理公司違約。2002年1月，寶山區(qū)人民法院判決，不支持該業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。原告上訴至上海第二中級(jí)人民法院。
2002年6月，上海第二中級(jí)人民法院撤銷一審法院判決，判決物業(yè)管理公司存在違約行為，賠償業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失4萬(wàn)元。
深圳市差不多同類的一起案件，判決結(jié)果卻與上海市的正好相反。
1998年3月30日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后門(mén)進(jìn)入深圳筆架山莊小區(qū)，潛入3棟104房?jī)?nèi)，伺機(jī)作案。1998年4月4日晚，業(yè)主明某在3棟104房?jī)?nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。
2001年4月16日，明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴，狀告小區(qū)物業(yè)管理公司合同違約，并索賠約百萬(wàn)余元。法院判決物業(yè)管理公司支付明某家人違約金10萬(wàn)元。
物業(yè)管理公司上訴至深圳中級(jí)人民法院。2002年3月8日，深圳市中級(jí)人民法院作出終審判決，撤消原審法院民事判決，駁回被上訴人一審原告業(yè)主家屬的全部訴訟請(qǐng)求。
為什么贏或?yàn)槭裁摧敚?P> 在武漢市漢陽(yáng)某花園小區(qū)一案中，武漢市江漢區(qū)法院審理后認(rèn)為，陳某所居住的房屋內(nèi)防盜呼叫系統(tǒng)未通，單元防盜門(mén)鎖任何鑰匙都可以打開(kāi)，頂樓平臺(tái)防盜措施不力，導(dǎo)致陳某人身受到重大傷害而死亡。陳某的損害結(jié)果與物業(yè)公司疏于管理的行為之間具有明顯的關(guān)聯(lián)性。法院還認(rèn)為，雙方合同中規(guī)定了物業(yè)公司的保安職責(zé)，陳某所交納的物業(yè)管理費(fèi)中含保安一項(xiàng)。因此物業(yè)公司在一定程度上有保障業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，原告方有權(quán)追究物業(yè)公司的違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。
在上海滬太路某小區(qū)一案中，上海寶山區(qū)法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過(guò)程中，已按約配置保安人員進(jìn)行值勤巡視，并安裝了各種監(jiān)控系統(tǒng)，已經(jīng)履行了小區(qū)的保安義務(wù)。被害人父母要求判令物業(yè)公司違約并予以賠償?shù)囊罁?jù)不足，其請(qǐng)求不予支持。
上海市第二中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)（即周界報(bào)警、電子巡更和攝像監(jiān)控）沒(méi)有公安局的驗(yàn)收合格證明；在不能確保三大監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)揮安全防范作用的情況下，仍不同意居民在自家的門(mén)窗上安裝防盜鐵門(mén)；未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門(mén)鎖閉，使犯罪分子輕易進(jìn)入和翻出小區(qū)，這些行為充分證明了物業(yè)管理公司在安全防范中疏于管理，未能切實(shí)履行安全防范的義務(wù)，已構(gòu)成違約。加之物業(yè)公司不能證明其違約行為是不可抗力所致，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此判決物業(yè)管理公司賠償被害人父母經(jīng)濟(jì)損失4萬(wàn)元，但對(duì)其精神賠償、撫恤金賠償?shù)恼?qǐng)求不予支持。
在深圳筆架山莊一案中，一審法院認(rèn)定業(yè)主入住后，與物業(yè)管理公司構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)管理合同法律關(guān)系，保障住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理合同的附隨義務(wù)，物業(yè)管理公司必須采取有效措施防范事故的發(fā)生。案件中，罪犯潛伏4日，物業(yè)管理人員在第2天即發(fā)現(xiàn)罪犯的行跡，但由于責(zé)任心不強(qiáng)，疏忽大意，對(duì)空置房疏于管理，對(duì)出入的可疑人員不加防范，客觀上已將住戶置于極不安全的境地，從而使犯罪分子在第4天得逞。被告沒(méi)有全面履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，據(jù)此判決物業(yè)管理公司賠償10萬(wàn)元。
深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為，物業(yè)管理公司對(duì)筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全，不負(fù)有法定、合同約定的義務(wù)，亦不負(fù)有附隨義務(wù)。犯罪行為造成的危害結(jié)果，犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權(quán)行為導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生與上訴人在物業(yè)管理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關(guān)系，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事的法律責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理合同》，均明確排除了物業(yè)管理公司負(fù)有人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義務(wù)，物業(yè)管理公司認(rèn)真履行了《物業(yè)管理合同》所確定的義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)該刑事案件的民事賠償責(zé)任。據(jù)此撤銷一審法院判決，駁回被害人明某家屬的訴訟請(qǐng)求。
誰(shuí)負(fù)安全的責(zé)任
深圳筆架山莊一案的影響曾在物業(yè)管理行業(yè)引起很大反響。這不僅因?yàn)樵摪冈牡脑V訟請(qǐng)求所涉及的賠償標(biāo)的額最大，更因?yàn)樗P(guān)系到物業(yè)管理公司在小區(qū)財(cái)產(chǎn)和人身安全方面究竟擔(dān)負(fù)什么責(zé)任。
曾有物業(yè)管理公司老總對(duì)記者說(shuō)，小區(qū)治安應(yīng)該是警察的事。許多地區(qū)現(xiàn)在的治安形勢(shì)并不太好，如果小區(qū)發(fā)生刑事案件，都要物業(yè)公司賠償?shù)脑挘?#8220;我們每年只收幾十萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)，哪里賠得起？
在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任，除了《合同法》、《民法通則》等法律的規(guī)定外，最直接的法規(guī)依據(jù)是去年9月1日開(kāi)始施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該《條例》第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。
