昨日，上海市首例“群租案”一審落槌。在浦東新區(qū)法院陸家嘴法庭作出的判決中，原告付小姐要求上海綠城物業(yè)賠償2400元等訴請沒有得到支持。
132平方米的房屋被隔成10間
2006年5月23日，付小姐向楊先生租賃了位于上海綠城內(nèi)一套建筑面積132.8平方米的房屋。雙方在合同中約定，租賃期限為兩年，房租為每月2400元。
“2006年5月23日，我將第一期3個月的租金付給出租人楊先生，然后向物業(yè)申請對房屋進行裝修，物業(yè)核準并發(fā)給我裝修進場證。”庭審中，付小姐表示，6月18日，房屋裝修完畢后，自己準備將10張床搬進家中卻遭到保安的阻攔。
對付小姐的舉動，上海綠城物業(yè)———上海綠宇物業(yè)管理有限公司（以下簡稱上海綠宇）認為，付小姐一下子搬進10張床，同時又將房屋分割成10間，這不但超出了小區(qū)當時最高的分割紀錄，而且有群租的嫌疑。因此，公司拒絕了付小姐的搬場要求。
由于爭執(zhí)無果，付小姐的10張床一直被扔在小區(qū)門口。一周后，付小姐將上海綠宇告上法庭。在遞交的訴狀中，付小姐認為，上海綠宇限制自己及房客進出，侵犯了人身權(quán)。由此，付小姐要求上海綠宇立即停止侵權(quán)，不得無理阻攔自己及房客正常進入小區(qū)，并賠償2400元的房屋租金。
小區(qū)業(yè)主包車旁聽庭審
據(jù)了解，這起訴訟已開庭兩次，而這場由群租引發(fā)的官司，吸引了上海綠城所有人的注意。“先后兩次開庭，我們都組團去旁聽案件審理過程，第一次我們30多位業(yè)主包了輛大巴去了庭審現(xiàn)場。”小區(qū)業(yè)主旁聽者之一green_citizen說。
昨日的庭審圍繞三個焦點展開：物業(yè)是否有權(quán)對原告采取制止行為，制止行為是否構(gòu)成侵權(quán)；原告是否擅自改變住宅功能和布局；原告是否應(yīng)遵守前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅臨時公約。
“物業(yè)阻止的是承租戶合法使用權(quán)。”原告律師認為，“物業(yè)無權(quán)干涉租戶搬多少張床。我國現(xiàn)有法律中，也沒有規(guī)定禁止承租戶群租，同時物業(yè)也無權(quán)對群租下定義。”
在原告看來，物業(yè)的行為不但缺少法律依據(jù)，且行為超越了現(xiàn)有法律框架，并在實質(zhì)上構(gòu)成侵權(quán)。
物業(yè)：制止群租有依據(jù)
據(jù)了解，在付小姐與產(chǎn)權(quán)人楊先生簽訂的合同補充條款中，雙方約定，“甲方（楊先生）同意乙方（付小姐）分割出租（轉(zhuǎn)租）”。
對此，被告上海綠宇表示，阻止搬床而是群租，“付小姐的行為違反了《上海綠城業(yè)主臨時公約》及《上海綠城室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。”被告代理人表示。
“通過現(xiàn)場勘查，付小姐租賃的房屋客廳改成3間獨立房，餐廳、主臥室、書房隔出了6間獨立房。”被告代理人認為，“付小姐承租后將房屋分割成10個小房間，分別出租給不同人，這給小區(qū)帶來很多治安隱患。”
至于付小姐和楊先生約定“允許分割轉(zhuǎn)租”，上海綠宇認為，原告進行歪曲理解。“轉(zhuǎn)租并非將原有的客廳、廚房改變原有設(shè)計用途進行出租。”
為證明這一觀點，庭審中，上海綠宇向法庭提供了楊先生出具的證明函。證明函顯示，楊先生和付小姐簽訂的租賃合同中雖然約定付小姐可以分割，但前提是不得違反國家和上海市的相關(guān)規(guī)定。
“一旦不制止‘群租’，我們將成為被告，而起訴的將是受‘群租’困擾侵害的業(yè)主們。”庭審中，被告代理人稱。
宣判后原告未作任何表示
由于被告拒絕調(diào)解，陸家嘴法庭經(jīng)過10分鐘合議后作出判決。
在作出的判決中，陸家嘴法庭認為，付小姐擅自改變住宅實際功能和布局，沒有按照設(shè)計功能使用房屋并進行分割轉(zhuǎn)租，因此物業(yè)有權(quán)予以制止。
至于物業(yè)限制付小姐搬入家具的行為，陸家嘴法庭認為，這是在付小姐違反房屋設(shè)計使用功能后，物業(yè)對其使用收益進行的限制，而出租人也給予了認可，因此上海綠宇的行為方式并無不當。
宣判后，付小姐平靜地簽收了庭審筆錄，未作任何表示。
法官建議
限制群租小區(qū)臨時公約需完善
“目前，上海綠城小區(qū)內(nèi)業(yè)主自居住房已達到1100余戶，出租住房則有300余戶，群租戶則從去年高峰期的200多戶下降至50多戶。”上海綠城小區(qū)所在的東城五居委黨支部書記蔡志興說。
昨日庭審結(jié)束后，green_citizen第一時間在小區(qū)論壇上公布了陸家嘴法庭作出的判決，在跟帖中，上海綠城的業(yè)主都歡呼叫好。
在接受采訪時，審理該案的法官建議，前期物業(yè)管理合同和臨時公約條款可以對“分割出租”作進一步完善，從而維護多數(shù)業(yè)主的利益并制止群租。
物業(yè)觀點
可能迎來治理群租“好兆頭”
對此案，上海申能物業(yè)管理有限公司吳為(吳為博客,吳為新聞,吳為說吧)民表示，小區(qū)業(yè)委會可授權(quán)物業(yè)制止群租，這樣物業(yè)面對群租就更“理直氣壯”。“而在尚未成立業(yè)委會的小區(qū)中，物業(yè)公司可以在業(yè)主臨時公約中添加不容許群租的條約。這樣面對群租就能有據(jù)可查。”
而上海恒聯(lián)物業(yè)有限公司忻智發(fā)則表示，遇到超常搬家的情況，物業(yè)公司一定會詢問。一旦發(fā)現(xiàn)有群租嫌疑，物業(yè)公司肯定會上前勸阻。不過忻智發(fā)坦言，由于不具備執(zhí)法權(quán)，如果業(yè)主不聽從勸阻，物業(yè)公司也沒有太好的辦法。
在接受采訪時，上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會信息部許葆華認為，這一判決客觀上會使物業(yè)得到鼓勵，“這個結(jié)果對物業(yè)行業(yè)來說，是利好消息。”許葆華表示，雖然沒有執(zhí)法權(quán)，但面對群租，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)起勸阻和及時報告的責(zé)任。而本案的判決結(jié)果，無疑預(yù)示著治理群租“好兆頭”的到來。
