案情：某小區(qū)業(yè)主張某、林某、樂某于2003年3月與某物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，并按入伙要求預(yù)交了200元物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。但到了2004年1月預(yù)交費(fèi)已抵扣完畢時(shí)，三位業(yè)主卻再也不肯交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司多次與其面談、電話協(xié)商、書信催收均未果，遂于2005年2月將其訴至人民法院，請(qǐng)求法院判令三被告交納2004年1月至2005年3月共計(jì)15個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)各五百余元并承擔(dān)該案訴訟費(fèi)用。
法院審判：該法院于2005年3月1日受理了此案，由民一庭庭長(zhǎng)適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。雙方在庭審辯論中形成了以下三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、原告的服務(wù)質(zhì)量是否到位，是否應(yīng)按當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局核定住宅每月每平方米0．3元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；二、被告方成立業(yè)主委員會(huì)之后，原告仍對(duì)被告居住的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，被告是否應(yīng)交納在此期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；三、被告是否應(yīng)償付違約金。
對(duì)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為：“原告對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)后，在管理服務(wù)過程中，沒有提供有關(guān)按照協(xié)議的約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況、保潔服務(wù)質(zhì)量情況、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意情況的證據(jù)，同時(shí)，雙方也確認(rèn)該小區(qū)無綠地養(yǎng)護(hù)，因此，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致原則，按照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)綜合管理服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)二類進(jìn)行收費(fèi)較為合理、公平。”(筆者注：該標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)二類標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米為0．2元)。
對(duì)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為：“雖然雙方在協(xié)議中約定合同的期限至業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止，但實(shí)際上至今仍由原告在進(jìn)行物業(yè)管理；本案中由于被告提供的書證均是復(fù)印件，且原告不予以認(rèn)可，故該書證不予以采信，被告應(yīng)按原告對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)情況給付相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。”
對(duì)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院認(rèn)丸“由于原告在管理中存在服務(wù)不夠到位，且沒有依約公布服務(wù)費(fèi)收支情況，致使被告未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，所以，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的理由不足。”
最后，法院判決三被告“支付給原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)各552．62元(按每平方米每月0．2元計(jì)算，從2003年3月6日起至2005年3月6日止)，扣除預(yù)收200元，被告應(yīng)在本判決生效之日起五日內(nèi)，實(shí)際應(yīng)支付給原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)352．60元。駁回原告要求被告償付違約金的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元、其他訴訟費(fèi)200元，合計(jì)300元；由原告負(fù)擔(dān)180元，被告負(fù)擔(dān)120元。”
法律分析：
本案判決從表面看來好像既判給原告三分之二的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，維護(hù)了原告大部分合法權(quán)益；又駁回原告違約金訴求維護(hù)了被告認(rèn)為“服務(wù)不到位”的答辯觀點(diǎn)。但是，詳細(xì)對(duì)比起訴狀和相關(guān)證據(jù)，即可發(fā)現(xiàn)本案判決有幾點(diǎn)既不合法理也不合事理之處。
首先，本案判決違背了“不告不理”的訴訟原則。所謂“不告不理”，即民事訴訟必須有原告提出訴訟請(qǐng)求，法院才可受理；并在審理中受原告提出的訴訟請(qǐng)求范圍的約束，不審理訴訟請(qǐng)求范圍以外的問題。本案原告的訴訟請(qǐng)求是“請(qǐng)求判令被告交納2004年1月至2005年3月所欠物業(yè)務(wù)費(fèi)518．1元及每天千分之三的違約金，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。”而本案判決被告應(yīng)支付給原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算時(shí)間卻是“從2003年3月6日起至2005年3月6日止”。其中2003年3月6日起至2003年12月31日這段時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)已在入住時(shí)由業(yè)主預(yù)交了200元，本案原被告雙方對(duì)此并無爭(zhēng)議。因此原告在起訴狀中并未請(qǐng)求法院對(duì)業(yè)主不存在欠費(fèi)事實(shí)的這10個(gè)月進(jìn)行判決，法院既然在審理中受原告提出的訴訟請(qǐng)求范圍的約束，就沒有必要也沒有依據(jù)對(duì)“2003年3月6日起至2003年12月31日止”這個(gè)訴訟請(qǐng)求范圍以外的時(shí)段作出“按每平米每月0．2元計(jì)算”的判決。由此可見，該判決與“不告不理”的訴訟原則不符，因而顯失公正。
其次，該判決誤用了“舉證責(zé)任倒置”的規(guī)則，對(duì)原告顯失公平。根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，物業(yè)管理糾紛系合同糾紛，應(yīng)按雙方簽訂的合同即《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定條款來認(rèn)定違約方及其責(zé)任。本案原被告雙方并未約定管理服務(wù)過程中物業(yè)管理公司要提供有關(guān)收支情況、保潔服務(wù)質(zhì)量情況、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意情況業(yè)主才能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因此法院就不能因?yàn)槲飿I(yè)管理公司在訴訟中沒有提供以上情況的證據(jù)就將當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局審批的每月每平方米0．3元降低為每月每平方米0．2元。欠費(fèi)業(yè)主以此作為抗辯理由時(shí)，應(yīng)由欠費(fèi)業(yè)主提供證據(jù)證明物業(yè)管理公司沒有公布收支情況、沒有提供保潔服務(wù)質(zhì)量情況和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意情況，事實(shí)上對(duì)欠費(fèi)業(yè)主造成了哪些具體損失，價(jià)值多少，能否以每月每平方米少交0．1元來抵扣這些損失?如果欠費(fèi)業(yè)主沒有證據(jù)證明其損失數(shù)額，那么法院判決其每月每平方米少交0．1元就沒有事實(shí)依據(jù)，對(duì)物業(yè)管理公司顯失公正。如果法院僅僅是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司在訴訟中未能提供公布收支況、保潔服務(wù)質(zhì)量情況和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意情況等證據(jù)就判決欠費(fèi)業(yè)主每月每平方米少交0．1元，那么這很明顯是誤用了“舉證責(zé)任倒置”的規(guī)定。因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若：廠規(guī)定》第四條規(guī)定的“舉證責(zé)任倒置”的八種情況均屬侵權(quán)之訴的情況，而本案卻是違約之訴，根本不適用于“舉證責(zé)任倒置”的規(guī)定。
第三，本判決將欠費(fèi)業(yè)主的義務(wù)憑空轉(zhuǎn)換為拒交費(fèi)用的權(quán)利，于法無據(jù)、于理不通。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)交納費(fèi)用，這是業(yè)主的義務(wù)。在“服務(wù)是否不到位”尚待證實(shí)之前，業(yè)主是不能將交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)化為拒交權(quán)利的。法院僅憑占業(yè)主總數(shù)百分之二的本案三位被告——面之辭，就將其交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)換為拒交權(quán)利，這無論對(duì)于物業(yè)管理公司，還是對(duì)于占業(yè)主總數(shù)80％以上已經(jīng)全額交納費(fèi)用的業(yè)主來說都是不公正的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是由業(yè)主委員會(huì)面向全體業(yè)主收集證據(jù)并代表全體業(yè)主起訴物業(yè)管理公司，請(qǐng)求法院判令物業(yè)管理公司因“在管理服務(wù)過程中沒有提供有關(guān)按照協(xié)議的約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況、保潔服務(wù)質(zhì)量情況、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意情況的證據(jù)”而對(duì)全體業(yè)主造成的具體經(jīng)濟(jì)損失加以償，再由物業(yè)管理公司根據(jù)法院的生效判決對(duì)全體業(yè)主退賠。這樣才能體現(xiàn)出對(duì)大多數(shù)已足額交納費(fèi)用的業(yè)主和對(duì)少數(shù)欠費(fèi)業(yè)主一視同仁的公平，同時(shí)也才能體現(xiàn)出對(duì)物業(yè)管理公司的公正。否則，如本案判決對(duì)欠費(fèi)業(yè)主逐案加以支持，勢(shì)必造成大多數(shù)已按每月每平方米0．3元足額交費(fèi)的業(yè)主逐個(gè)對(duì)物業(yè)管理公司提起訴訟要求退還每月每平方米0．1元費(fèi)用。該小區(qū)這樣的業(yè)主有一百余戶，就會(huì)使物業(yè)管理公司在承擔(dān)每戶三分之一退費(fèi)時(shí)還將承擔(dān)百余案訴訟費(fèi)。這對(duì)物業(yè)管理公司來說無疑是一個(gè)毀滅性的打擊。
