隨著2005年《大連市職工采暖費補貼辦法》正式實施，“熱力”作為一種商品逐漸走入大連市民的生活，供熱單位與市民之間形成供熱合同關系。在處于由“福利供熱”向“熱力商品消費”的市場轉型過程中，供熱合同在履行過程中經(jīng)常會出現(xiàn)一些糾紛。本報特邀請遼寧槐城律師事務所的劉甲明、丁達鵬律師對之前出現(xiàn)的一些典型案例進行法律解析與風險提示。
供熱單位應保障用戶取暖的權利
[案例]
小劉于2007年購買了一處二手房。看房時小劉發(fā)現(xiàn)房間供暖設施并沒有連接到走廊采暖立管上。原房主說現(xiàn)在都是一戶一閥，由于該房屋一直沒有人住，所以沒有供氣。
小劉入住后，向房屋供熱單位申請連接管道并供氣。但供熱單位稱由于開發(fā)商申請并網(wǎng)時為少交并網(wǎng)費，部分房屋要求停止供氣，所以管道沒有連接，如小劉要求供氣，還需繳納并網(wǎng)費。
于是小劉往返于開發(fā)商、供暖單位及原房主之間協(xié)調，眼看供暖期將近，問題仍未解決。無奈，小劉從市場上找來水暖工將管道自行接上。供暖單位發(fā)現(xiàn)后，將小劉告上法院。最終，在法院調解下，供暖單位檢查管道連接質量合格后，同意給小劉供氣。涉及并網(wǎng)費等爭議，各方當事人另案解決。
[法律分析]
根據(jù)《大連市城市供熱條例》規(guī)定，供熱設施的設計安裝應由具有資質的建設單位或供熱單位實施，用戶不得自行并網(wǎng)、增設供熱設施，故小劉私接管道違反了該條例的禁止性規(guī)定，應予以拆除。但因取暖是公民的基本權利，涉及到民生問題，故公民具有強制性的締約權，供熱單位對公民冬季取暖的權利應予保障。
[律師提示]
在房屋買賣過程中，買房人對房屋的供暖情況一定要進行核實，包括供暖設施是否齊備、能否供氣、是否欠費等，避免成交后出現(xiàn)不必要的麻煩與爭議。
買主須看清取暖費是否繳納
[案例]
張女士于2008年6月通過某中介購買二手房，雙方交房時，經(jīng)中介查詢發(fā)現(xiàn)出賣人紀先生拖欠2001年至2005年的取暖費，紀先生對欠費事實未有異議。紀先生表示因自己單位拖欠四年取暖費，正與供暖單位溝通繳費事宜，不會耽誤張女士冬季供暖。
在中介主持下，紀先生給張女士寫了保證書，由紀先生負責、承擔拖欠的費用。保證不會耽誤張女士冬季供暖。隨著供暖期臨近，張女士去交取暖費，結果供暖單位要求張女士必須將四年費用及滯納金補齊后，才可以供氣。但紀先生拖了一個月仍沒有解決，張女士無奈將其告上法庭。最終法院判令紀先生繳納取暖費。
[法律分析]
根據(jù)合同相對性原則，既然紀先生已向張女士作出承諾，則紀先生有義務結清拖欠的取暖費，其單位欠費不能成為免除紀先生作為房屋登記權利人清償取暖費的抗辯理由。
[律師提示]
二手房買賣中，因賣房人欠費造成買房人無法供暖的糾紛非常多，故買房人購買采暖費拖欠的房屋時應慎重，一方面應讓出賣人作出書面的承諾或保證，另外，可約定由賣房人補交費用后，買房者才能給付房款。
不能因物業(yè)服務不好拒絕繳費
[案例]
李先生居住的小區(qū)是1997年建成的，至今沒有進行取暖分戶改造，冬季由小區(qū)鍋爐房供暖，該小區(qū)物業(yè)公司一直實際經(jīng)營這個鍋爐房，收取取暖費。因小區(qū)部分業(yè)主不滿該物業(yè)公司的服務，一直不交物業(yè)費，其中包括李先生在內的個別業(yè)主干脆連取暖費都不交了，反正冬天照常取暖。連續(xù)兩年，雙方就繳納取暖費問題爭執(zhí)不休。近期物業(yè)公司以供暖單位的名義將李先生告上法庭，最終一審判決支持了供暖單位的訴訟請求。
[法律分析]
李先生與物業(yè)公司存在物業(yè)服務合同關系，同時李先生與供暖單位之間存在供暖合同關系，兩者不能混為一談。既然李先生接受了供暖服務，在供暖本身存在質量瑕疵的情形下，其應交納采暖費用，而李先生以物業(yè)服務質量問題作為抗辯理由，無法得到司法的有效支持。當然，物業(yè)公司不具有供暖資質，卻以供暖單位名義從事供暖營業(yè)，涉嫌非法經(jīng)營，應予以糾正。
[律師提示]
基于供暖合同關系，供暖單位向法院請求保護收取采暖費權利的訴訟時效期間為二年，超過法定的訴訟時效，可能喪失勝訴權，故供暖公司應及時主張相關權利，在催收取暖費時應注意保留主張權利的證據(jù)。
供熱單位承擔設施的維修責任
[案例]
2009年春節(jié)前夕，住在五樓的張先生家暖氣片突然冒水，造成樓下兩戶居民家地板被泡，尤其四樓吳女士家地板破損嚴重。本來作為鄰居，張先生和吳女士兩家關系很好，但因賠償?shù)匕逡皇屡脙杉谊P系很尷尬。吳女士經(jīng)咨詢律師后，與張先生共同找到供暖單位，供暖單位在勘驗暖氣片的確存在自然破損后，通過保險公司承擔了吳女士地板損失，維系了鄰居間和諧關系。
[法律分析]
本案的焦點在于由誰承擔因暖氣片冒水造成損失的賠償責任問題。根據(jù)《大連市城市供熱管理條例》規(guī)定，超過建設工程質量保修期限的，居民用戶的供熱設施的維修、養(yǎng)護由供熱單位負責。供熱單位應認真履行供熱設施維修、養(yǎng)護責任，定期進行檢查、維修，保證供熱設施安全、穩(wěn)定、正常運行。故對非居民用戶責任造成的損失賠償責任，應由供熱單位承擔。
[律師提示]
居民用戶應正確使用供熱設施，一旦供熱設施破損，則應及時向供熱單位報修，以將損失控制在最小程度，若因居民用戶的原因造成損失不斷擴大，對擴大部分的損失，則無法得到法律的支持。 B03c 首席記者王繼富
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