一名小偷在小區保安眼皮底下乘電梯公然入室盜竊南昌市民德路某小區業主程倩(化名)家，在協商無果情況下，業主將小區物業公司告上了法庭，并向物業公司索賠22704元。經審理，南昌市東湖區人民法院3月10日判決，物業公司因疏于管理承擔40%責任。律師提醒業主被盜后索賠要注意固定證據。
業主：小偷在保安眼皮底下入室盜竊
2007年7月3日傍晚，一男子羅某在南昌市民德路某小區保安的眼皮底下進小區乘電梯，堂而皇之地進入業主程倩家中盜走黃金戒指等財物，總計價值人民幣17704元。案發后，羅某被公安機關抓獲。
事后，程倩找到小區物業管理公司（以下簡稱物業公司），要求其承擔相應賠償責任。物業公司以“對程倩的特定財產并不承擔保管義務”為由拒絕賠償。在協商無果的情況下，程倩將物業公司告上法庭。在起訴狀中，程倩認為物業公司未按約定對小區嚴格管理，對來訪人員登記制度不完善，由于其違約行為，才使她的財產受到侵害，請求法院判令物業公司賠償她直接經濟損失22704元。南昌市東湖區人民法院受理了此案。
物管：對業主特定財產并不承擔保管義務
在法庭上，物業公司認為，他們在履行服務職責時無任何疏忽，程倩的損失應直接向盜竊者索賠。
“對程倩黃金戒指等特定財產，物業公司并不承擔保管義務。”物業公司認為，程倩與物業公司之間是物業服務合同關系，“其合同中的安全防范義務，并不等同于財產保管義務”。該安全防范義務指的是，對居住小區進行全面的巡視、檢查。因此，程倩要求物業公司賠償其被盜損失是沒有道理的。
在庭審中，物業公司還提到一個客觀情況：“由于該小區為商住兩用，有多個進出口，物業公司不能約束外來人員進出大廈。”物業公司稱，況且物業公司已全面履行了合同義務，定時對整座大廈進行巡查。在履行物業管理職責中無任何過錯。
法院：物業公司疏于管理承擔40%責任
法院認為，作為小區的業主，程倩在案發前一直按時向物業公司交納物業管理費，并接受了物業公司提供的物業服務，因此，雙方已形成服務與被服務的物業服務合同關系。對于程倩的損失，是因罪犯羅某從小區門口乘電梯自由出入盜竊作案直接所致，而物業公司對小區出入口疏于管理，屬未適當履行其安全防范義務。
3月10日，東湖區人民法院判處物業公司對程倩的損失承擔相應的法律責任，其賠償金額由法院酌定為程倩損失17704元的40％，即7081.60元。
□律師：業主被盜后索賠要注意固定證據
對于近年來，因住戶財產丟失和毀損引發的糾紛，在物業管理糾紛案件中逐漸增多。物業公司在什么情況下才擔責或不擔責？業主又如何才能證實丟失財產的種類和價值？
江西法報律師事務所律師肖文軍認為，物業公司負賠償責任的前提是物業公司沒有履行法定或約定的保安義務，也就是說，物業公司存在過錯具有違約行為，并且雙方有明確約定其對業主的財產丟失、毀損承擔賠償責任。如果有充分的證據證明物業公司盡到了其職責內的安全保障義務，就可免責。不過，此時應該由物業公司承擔舉證責任。
肖文軍認為，業主家中被盜要求物業公司索賠，首先要確認業主被盜物品的種類和價值，然后要證明物業公司有明顯的失職過錯。據記者了解，目前的現狀是——大多數業主面臨舉證難。
“業主要第一時間報警，并注意保護好現場，然后通知物業公司前來調查，同時進行攝像，調取監控資料。”江西豫章律師事務所律師廖軍民提醒，貴重的物品一定要保留好票據，在法庭中，這些證據都易被法官采信。
調查：住宅房變更為商住兩用房帶來安全隱患
16日下午，物業公司一段姓主管告訴記者，這個小區原先只是住宅小區，總共才60多戶業主，但后來一些業主將住宅出租給個人開公司，導致人員復雜，這給管理上帶來了難度。
段主管稱：“這起案件發生后，物業公司增加了巡邏人數和密度，強化了登記工作。”不過，由于安裝監控設施，每位業主分攤數千元，很難做通一些業主的思想工作。
記者了解到的一個事實，在南昌市一些中檔樓盤中，“住改商”成為一個普遍現象，一些沒有建設規劃批文的物業公司也是心知肚明。對此，肖文軍認為，根據有關規定，住宅房隨意變更為商住兩用房，容易帶來治安管理問題。“物業公司應切實負起監督責任，及時向有關部門反映。”
