省城的姚女士將自家200多平米的別墅樓租給外地一家公司，物業公司以其改變房屋用途、違反管理公約為由將業主告上法庭，要求姚女士恢復房屋原本用途。近日，合肥市廬陽區法院審理了安徽信聯物業服務有限公司(下稱信聯物業)狀告姚女士要求排除妨礙一案。記者了解到，業主出租房屋被物業公司以違反管理公約告上法庭這在省城還是首例。此案一旦判決必將起到一定的示范作用。
【案件緣由】業主出租別墅遭物業起訴
姚女士離異后獲得某繁華地段一套上下200多平米并附帶車庫的別墅房。由于身體不好，姚女士沒有工作，帶著孩子跟自己年邁的父母住在同一小區。2009年7月，姚女士與浙江一家企業安徽負責人簽訂了租房協議，將200多平米的別墅房租給了這家公司，租期三年。姚女士的父親年近八旬，是一所高校的退休教授。由于姚女士精神不好不能受刺激，她的父親姚老先生則代替她到法庭應訴。姚老告訴記者：這套別墅的租金是姚女士母子兩人的生活來源。他們沒有想到，出租自家房屋竟引來一場官司。今年9月，小區的物業公司信聯物業以姚女士將房屋出租給他人辦公，改變了房屋用途，違反了《物權法》及跟物業公司之間簽訂的管理公約，據此將姚女士告上法庭，要求姚女士恢復原狀，排除妨礙。
【物業公司】業主違反了《管理公約》
信聯物業告訴法庭，今年8月，他們接到姚女士鄰居的投訴，稱姚女士將房屋出租給浙江一家公司辦公，不僅來往人員復雜，而且極其喧嘩，有一次甚至出現了二十多人開舞會的龐大“場面”，投訴業主要求物業公司制止姚女士將房屋出租給其他公司辦公的行為，否則拒交物業費。信聯物業為此致函給姚女士，要求她三日內恢復房屋原本性質，但姚女士沒有理睬。
9月，信聯物業訴至合肥市廬陽區法院。信聯物業訴稱：根據買房入住時業主跟物業簽訂的物業管理委托合同及管理公約等，姚女士的房屋只能作居住用途。而且根據《物權法》第77條：業主改變相關房屋用途應該征得有利害關系業主的同意；另外根據《最高人民法院審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題解釋》第四條：業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。據此，信聯物業認為：姚女士既沒有獲得其他業主同意擅自將房屋出租給公司辦公，同時也違反了管理公約，侵害了物業管理秩序，導致其他業主不交物業費，對業主及整個小區的安全帶來隱患，他們要求姚女士恢復住宅原本使用性質。
【庭審焦點】物業公司有無權利起訴
年近八旬的姚老在法庭上稱：物業公司根本沒有起訴他女兒的權利——主體不適合。因為他女兒是別墅的合法所有者，他女兒有包括出租、出賣、居住等在內的處置房屋的權利。其次，租別墅的浙江公司并沒有利用此房做經營，而主要用來做員工宿舍及接待浙江公司員工來訪時居住。
姚老認為，退一步說，即使他女兒改變了房屋用途，根據《物權法》第77條，也只有有利害關系的業主有權來起訴，物業有什么權利來起訴？
信聯物業則認為：他們起訴的依據是姚女士違反了與物業公司簽訂的物業管理委托協議及管理公約，根據《最高法院審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題解釋》第四條，他們有權提出訴訟。法庭上，雙方各執一詞，互不相讓。
【現場探訪】很多出租房成辦公室
庭審結束后，記者探訪了雙方爭議的別墅樓。這棟別墅樓里，下層擺放著幾張辦公桌，上層是臥室，門口掛著某公司安徽辦事處的牌子。 “我們這是有辦公桌，不過大部分都只是擺設，并沒有多少人在這邊。 ”租住在這里的浙江某公司王女士告訴記者。記者了解到，這個小區里像姚女士這樣把房屋租給公司辦公的并不少見。
【律師看法】物業能否起訴要視具體情況
業主因為租房被物業公司告上法庭，這在省城還是首例，記者通過網絡搜索也找不到相關案例。此案的判決無疑具有示范意義。
“房子是我的，我是租還是住，憑什么要物業同意？物業到底是為業主服務的還是凌駕業主的太上皇？ ”
“房子本來是住宅，現在出租給公司辦公，人員嘈雜。物業公司統一要求住房不能做辦公、經營用途，保障了小區居住環境及安全，我支持。”
記者在該小區采訪其他業主時出現了上述兩種聲音。
究竟物業有沒有權利狀告將房屋出租給公司辦公的業主？記者就此咨詢了合肥市律師協會房地產專業委員會副主任檀傳中律師。檀傳中表示：根據《物權法》，如果業主改變房屋用途，只有有利益關系的業主有權提起訴訟，物業公司是沒有權利告業主的；但如果業主和物業公司簽訂了物業委托協議或者管理公約中約定業主不得改變房屋用途，那么物業公司可以依據這一合同或者協議起訴業主。
由于爭議較大，該案沒有當庭宣判，法院也未就原告是否具有起訴的權利作出當庭裁決。這起物業告業主出租房屋案究竟如何判決，安徽商報將繼續關注。
