一位很牛的業(yè)主350萬元一次性在連云港一小區(qū)買了17套酒店式公寓，此后5年沒過問。
遭遇兩個(gè)更牛的物管翻窗進(jìn)去換掉門鎖，將業(yè)主的房子私自出租給別人。
物管公司應(yīng)維護(hù)小區(qū)業(yè)主的權(quán)利，而連云港卻有這么一家物管公司的工作人員，他們不但沒有維護(hù)業(yè)主權(quán)利，反倒偷偷趁業(yè)主常年不在家，翻窗入室將其17套酒店式公寓全部更換鎖芯，在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，竟私自將公寓對外出租給他人以牟利。
被業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，開發(fā)公司認(rèn)為該物管人員的行為屬于個(gè)人行為，建議業(yè)主走司法程序。而律師則認(rèn)為，17套房屋被全部換鎖，應(yīng)該是一個(gè)大幅度而且短時(shí)間內(nèi)無法完成的行為，物業(yè)公司應(yīng)該進(jìn)行有效的監(jiān)管，在這個(gè)事件中，物業(yè)公司涉嫌管理不善。
主人傻了
買了17套房，5年沒再過問
突然有一天，聽說被出租了！
投訴人云先生告訴記者，他是江陰人。2005年那時(shí)候房價(jià)飛漲，他在朋友的推薦下，于當(dāng)年8月29日來到海濱城市連云港，花了近350萬元一次性在連云港21世紀(jì)連島金海岸度假村小區(qū)7號樓購買了17套酒店式公寓，房子于當(dāng)年10月18日交付。17套房子均是精裝房，因?yàn)槭菧?zhǔn)備用來投資的，他拿到房子后，和家人從未入住過。當(dāng)年回江陰老家之前，這17套公寓的門窗都是鎖得好好的。
云先生說，本月5日，他突然接到一位先生打來電話，讓他別把房子租給別人，希望自己能租下他的房子。云先生聽后一頭霧水，連忙表示自己從沒想把房子租給任何人，而且再三表明他的17套新房是準(zhǔn)備用來投資的，絕不對外出租。不料對方的一句話嚇了他一大跳，對方稱：前兩天就看到云先生的其中幾間房子里有客人入住。
物管夠牛
“翻窗換鎖”出租你的房子
沒錯(cuò)，這事就是我們干的
云先生和妻子劉女士次日上午9點(diǎn)趕忙開車到達(dá)連云港，驚訝地看到自己17套公寓中的兩套，房門竟然是開著的，里面還有客人在住。他試著用鑰匙開其它的15套公寓房門，發(fā)現(xiàn)大都無法打開。
“我當(dāng)時(shí)都?xì)饷闪耍业轿飿I(yè)管理公司。”兩名物管人員竟然不假思索地承認(rèn)，是他們開的門。
云先生說，他找到物業(yè)管理公司客房部的朱某。朱某告訴他，的確是自己和工程部的孟某一起“翻窗換鎖”的，但只承認(rèn)開了7套公寓。
在云先生的帶領(lǐng)下，昨天記者來到他的17套公寓查看。記者發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)茶幾上均有水漬，衛(wèi)生間內(nèi)的淋浴水龍頭損壞，新電視機(jī)都被用過，不少房間的席夢思床墊被損壞，有的房間的空調(diào)遙控器也找不到了……從云先生抄的每個(gè)房間的電表度數(shù)上看，這17套公寓的用電量從65度至140度不等，這足以證明每套房間均被出租過。“我這都是新房，自從買到手后，我們自己都沒舍得住。”云先生心疼地說。
記者獲悉，該小區(qū)共有1000多套房，只有50多套有業(yè)主長期入住。一位業(yè)主崔先生說，此前該小區(qū)也有個(gè)別業(yè)主碰到過這樣的事，但后來都是不了了之。
這事如何收場？
物管公司撇清：
這是他倆的個(gè)人行為！
為了搞清事情的來龍去脈，11日上午，記者趕到連云港21世紀(jì)連島金海岸度假村的物業(yè)管理公司進(jìn)行采訪。得知記者來意后，物業(yè)公司一名工作人員說：“朱某和孟某已被公司停職處理，現(xiàn)在也不知道他們?nèi)嗽谀摹！?/P>
如果真如物業(yè)所言，房子門鎖被換繼而被轉(zhuǎn)租一事是朱、孟兩人個(gè)人所為，朱、孟兩人也因此被公司處理，那么，兩人的行為也是在職期間所為，物業(yè)公司難道就不負(fù)有一定的責(zé)任嗎？
當(dāng)記者提出想找該物業(yè)公司辦公室負(fù)責(zé)人李主任了解情況時(shí)，物業(yè)工作人員回答說：“他外出辦事去了，不知道什么時(shí)候回來。”
昨天下午4點(diǎn)多鐘，根據(jù)云先生提供的電話，記者聯(lián)系到李主任，李主任稱，他對此事不太了解，他也不“當(dāng)家”，讓記者找他領(lǐng)導(dǎo)了解情況。
隨后，記者幾經(jīng)周折找到了南京21世紀(jì)投資集團(tuán)蘇北片區(qū)的一位朱姓負(fù)責(zé)人。朱先生稱，作為連云港21世紀(jì)連島金海岸度假村小區(qū)的開發(fā)商，該物管公司是為他們服務(wù)的，因此，他們對其有監(jiān)管的責(zé)任。他獲悉此事后，覺得事情比較嚴(yán)重，同時(shí)了解到朱某、孟某兩人出租業(yè)主房屋是個(gè)人行為，物管公司完全不知情，出租的經(jīng)營所得也未上交公司。事后，朱、孟兩人曾與云先生交涉過，表示愿意出三至五萬元的賠償費(fèi)，但遭到云先生的拒絕。
朱先生再三強(qiáng)調(diào)，任何一個(gè)物管公司也不可能授權(quán)自己的員工去干這樣的事情，朱、孟被投訴后，公司已對兩人作了停職的處理。因?yàn)閮扇说男袨閷儆趥€(gè)人行為，他建議云先生通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。在雙方協(xié)調(diào)無果的情況下，8月10日，云先生趕到連云港連島邊防派出所報(bào)了案，目前警方仍在對此事作進(jìn)一步調(diào)查處理。
律師觀點(diǎn)：
公司涉嫌管理不善，難脫干系！
這件事，物業(yè)公司真的就沒責(zé)任嗎？中國法學(xué)會會員、江蘇茂通律師事務(wù)所主任劉茂通律師表示，有關(guān)物管人員的這種行為嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的房屋所有權(quán)和使用權(quán)。物業(yè)公司在沒有證據(jù)證明其不知情、或者證明工作人員是個(gè)人行為的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定工作人員是在履行職務(wù)，由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。而且，17套房屋被全部換鎖，應(yīng)該是一個(gè)大幅度而且短時(shí)間內(nèi)無法完成的行為，物業(yè)公司應(yīng)該進(jìn)行有效的監(jiān)管，在這個(gè)事件中，物業(yè)公司涉嫌管理不善。
劉茂通律師分析指出，《憲法》第39條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”《刑法》第245條“非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役”，有關(guān)人員未經(jīng)業(yè)主同意的情況下撬開門鎖進(jìn)入業(yè)主房內(nèi)，涉嫌非法侵入住宅罪，相關(guān)人員有可能面臨刑事處罰。建議房主向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，請求公安機(jī)關(guān)依法立案查處。
劉茂通律師還表示，從民法上講，有關(guān)人員換鎖并且將17套房屋租賃出去的這種行為屬于無權(quán)處分，依《合同法》第51條的規(guī)定，只有經(jīng)業(yè)主追認(rèn)或者行為人訂立合同后取得處分權(quán)的，方為有效，現(xiàn)業(yè)主沒有追認(rèn)，有關(guān)人員也未取得處分權(quán)，出租行為應(yīng)屬無效，有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主因此遭受的損失。損失的范圍應(yīng)當(dāng)包括房租損失以及房屋物品被使用或者損壞所造成的經(jīng)濟(jì)損失。
最后，劉茂通律師特別補(bǔ)充說，此外，租房者如果明知出租方有關(guān)人員無處分權(quán)而承租該房屋，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)程度相當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任。
