日前，開發(fā)區(qū)某居民小區(qū)的24名業(yè)主，因拒交物業(yè)費(fèi)遭到物業(yè)公司起訴。法庭上，業(yè)主們頗有冤屈：物業(yè)公司服務(wù)太差，所以大家才不交費(fèi)。法院經(jīng)過審理，最終判決
：物業(yè)費(fèi)不僅要交，還要交滯納金。
物業(yè)：
四年不交物業(yè)費(fèi) 起訴業(yè)主
在起訴書中，物業(yè)公司稱：2006年1月，他們與開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同》，合同約定該物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米0.40元計(jì)算，業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按每日5‰交納滯納金。物業(yè)管理期限3年，合同到期后雙方又續(xù)簽合同3年。但業(yè)主趙某等人自入住該小區(qū)后，自2006年8月至2010年8月，每家拖欠物業(yè)管理費(fèi)從2000多元到5000多元不等。按業(yè)主公約，業(yè)主除應(yīng)繳納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)外，還應(yīng)承擔(dān)每日5‰的違約金。他們?cè)敢膺m當(dāng)降低違約金至不超過物業(yè)管理費(fèi)金額的1倍，請(qǐng)求判令被告支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金。
業(yè)主：
物業(yè)服務(wù)太差勁 不應(yīng)交費(fèi)
法庭上，24名業(yè)主圍繞小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，向法庭提交了小區(qū)同樓部分業(yè)主的管理調(diào)查證明和所拍攝的照片一組，證明小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在諸多問題，如：小區(qū)內(nèi)綠化不達(dá)標(biāo)，雜草叢生，路燈經(jīng)常壞卻無人修理；小區(qū)內(nèi)居民樓下車庫、樓內(nèi)住戶對(duì)外出租，人員秩序混亂；樓外墻存在墻面亂貼廣告等情況。樓道入口大門常年損壞，無人修理，造成外來人員可以隨便進(jìn)入樓內(nèi)，危害居民人身安全等。
24名業(yè)主稱，因?yàn)槲飿I(yè)公司對(duì)上述問題疏于管理、未進(jìn)行約束及整治，所以他們不應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)。
法院：
業(yè)主提供證據(jù)不足 不予采信
法院認(rèn)為，首先，業(yè)主證明材料中簽名的業(yè)主與被告業(yè)主同時(shí)是物業(yè)所管理的住戶，與被告業(yè)主們有一定的利害關(guān)系，且上述業(yè)主作為證人又均未出庭，故此證言的真實(shí)性無法判斷，法院不予采信。
其次，小區(qū)物業(yè)狀況照片是業(yè)主于應(yīng)訴后拍攝，反映的是小區(qū)內(nèi)目前的物業(yè)服務(wù)情況，而本案業(yè)主們所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)生在2006年8月至2010年8月，故此照片無法證明此期間物業(yè)管理的實(shí)際情況，法院不予采信。
另外，小區(qū)內(nèi)車庫及房屋的所有權(quán)人將車庫、房屋進(jìn)行出租是基于所有權(quán)而進(jìn)行的權(quán)利處分，物業(yè)公司對(duì)此不具有強(qiáng)制性的行政管理權(quán)限，但根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定及業(yè)主公約的約定，物業(yè)公司在今后應(yīng)當(dāng)維護(hù)好小區(qū)內(nèi)的公共秩序。
最后，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款、第六十七條有關(guān)規(guī)定，法院判決趙某等24名業(yè)主應(yīng)向物業(yè)管理有限公司交納物業(yè)管理費(fèi)，并支付違約金。
法官說法：物業(yè)費(fèi)官司 業(yè)主為啥打不贏
居民打不贏物業(yè)官司究竟是為什么呢？百姓依法維權(quán)怎樣才更有利呢？辦案法官說，近幾年來物業(yè)官司呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，其中約一半調(diào)解，三成撤訴，兩成判決。但不論從哪個(gè)方式來看，居民最終都要交納物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，主要是涉及訴訟由誰舉證的問題，證據(jù)是否充足有力的問題。
物業(yè)服務(wù)糾紛中大多數(shù)情況是因業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)達(dá)不到業(yè)主要求，于是業(yè)主不交或少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
到訴訟時(shí)，舉證責(zé)任的分配成為關(guān)鍵，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》及其它相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)踐情況，對(duì)此應(yīng)區(qū)分不同情況對(duì)待：如業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)某一項(xiàng)或某幾項(xiàng)服務(wù)義務(wù)未履行時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)其履行的舉證責(zé)任；如果業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行某項(xiàng)服務(wù)義務(wù)時(shí)有瑕疵，即履行了義務(wù)但未完全達(dá)到應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)，因業(yè)主已承認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)義務(wù)進(jìn)行了履行，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)瑕疵的舉證責(zé)任。當(dāng)然，法院在審理中在舉證責(zé)任分配方面會(huì)綜合考慮個(gè)案具體情況依法靈活掌握，以平衡雙方當(dāng)事人利益。
法官提醒廣大業(yè)主，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)中存在不達(dá)標(biāo)情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意保存證據(jù)，以備涉及訴訟時(shí)能夠提交法庭充分證明自己的主張。業(yè)主總說小區(qū)丟車、丟東西了，卻不能提交任何證據(jù)。如果沒有證據(jù)，法院就不能認(rèn)可。但如果有報(bào)案記錄的，就可作為證據(jù)。
房子質(zhì)量有問題 不能成為拒交物業(yè)費(fèi)理由
在物業(yè)官司中，業(yè)主抗辯關(guān)鍵詞還通常會(huì)有：“房子長毛、漏水”“對(duì)講機(jī)不好使”“地面、墻面有裂縫”“物業(yè)合同我不認(rèn)可”等等。
辦案法官認(rèn)為，房子存在質(zhì)量問題，實(shí)際上是開發(fā)商沒有履行完房屋買賣的合同義務(wù)，導(dǎo)致房子有缺陷。開發(fā)商遺留的問題，其實(shí)并不關(guān)物業(yè)公司的事，但許多業(yè)主為此而拒交物業(yè)費(fèi)，所以居民會(huì)輸官司。
還有的業(yè)主反映，物業(yè)公司是與開發(fā)商簽的前期物業(yè)管理合同，合同內(nèi)容并沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)討論決定，大家不認(rèn)可其中的條款，所以拒交物業(yè)費(fèi)。辦案法官認(rèn)為，開發(fā)商假如蓋了200套房子，暫時(shí)只賣出去幾十套，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商是最大的業(yè)主，所以《物業(yè)管理?xiàng)l例》允許開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期的物業(yè)管理合同。這個(gè)合同對(duì)所有以后入住的業(yè)主都具有法律效力，盡管大家不知道、沒經(jīng)過談判、也不贊同這個(gè)合同，但是如果物業(yè)公司仍在服務(wù)，那么這個(gè)合同就對(duì)所有業(yè)主發(fā)生法律效力。
業(yè)主維權(quán)最好辦法：成立業(yè)主委員會(huì) 自己的物業(yè)自己做主
物業(yè)糾紛官司中，業(yè)主抗辯的關(guān)鍵詞主要有：“保安巡查不到位”“保潔不好”“大門不鎖”“綠化不好”等。
物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意。其實(shí)，廣大業(yè)主最應(yīng)該做的，就是成立業(yè)主委員會(huì)，召開業(yè)主大會(huì)，換一家物業(yè)公司，這才能從根本上解決問題。拖著物業(yè)費(fèi)不交，只能是被動(dòng)挨打被起訴，并不能維護(hù)自己的合法權(quán)益。但成立主業(yè)委員會(huì)，召開業(yè)主大會(huì)具體實(shí)施起來，會(huì)遇到很多困難，一個(gè)小區(qū)住著幾百戶居民，大家都不認(rèn)識(shí)，要組織全體居民開會(huì)進(jìn)行選舉，不是一件容易的事。
