今年夏天至今的幾輪降雨過(guò)后，沈城的許多業(yè)主—尤其是家住頂層的業(yè)主，都出現(xiàn)家中屋頂漏雨的問(wèn)題。
在沈城的業(yè)主當(dāng)中，像陳先生一樣遭遇的其實(shí)不少，那么屋頂漏雨，究竟該不該歸咎于物業(yè)公司，又究竟應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)替業(yè)主負(fù)責(zé)修繕呢？
5年內(nèi)：正常由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修 物業(yè)協(xié)助
遼寧英泰律師事務(wù)所冷雪蓮律師指出，建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位承擔(dān)屋面防水工程保修責(zé)任的保修期不低于5年。如果在物業(yè)質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，由物業(yè)通知施工單位維修。所以說(shuō)，如果業(yè)主購(gòu)買的是商品房，那么在入住5年內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修屋面防水，而物業(yè)公司雖然不承擔(dān)維修責(zé)任，但也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起為業(yè)主聯(lián)絡(luò)開(kāi)發(fā)商或維修單位的義務(wù)。
需要注意的是，有的小區(qū)會(huì)有這樣一種情況—開(kāi)發(fā)商將樓盤的“售后”委托給了物業(yè)公司，如果開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間有這種約定，那么就應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)維修。
冷雪蓮認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用由物業(yè)公司從物業(yè)費(fèi)中承擔(dān)。所以，物業(yè)是有義務(wù)協(xié)助施工單位負(fù)責(zé)房屋漏雨的維修工作。
超5年：按程序使用維修基金
而質(zhì)保期過(guò)后，一般的小修則由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。如果涉及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造等費(fèi)用，通常需要通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
業(yè)主在購(gòu)買商品房時(shí)，都交納了房屋維修基金。房屋超出5年出現(xiàn)滲漏的，就可以申請(qǐng)使用維修基金。
住宅的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏雨等質(zhì)量問(wèn)題需要維修時(shí)，物業(yè)企業(yè)要首先進(jìn)行勘查，并向業(yè)主委員會(huì)提交維修申請(qǐng)報(bào)告、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書等資料。資料齊備后，住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)將組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（也可采取業(yè)主意見(jiàn)書面調(diào)查等形式）對(duì)資料進(jìn)行審議。審議通過(guò)后，形成業(yè)主大會(huì)決議，在小區(qū)內(nèi)公示5天。
物業(yè)公司5天后將公示照片、業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示意見(jiàn)反饋情況說(shuō)明、業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查表等材料報(bào)到所在區(qū)的小區(qū)辦審核。區(qū)小區(qū)辦實(shí)地審核后，提出審核意見(jiàn)方可實(shí)施對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修，更新或改造。對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目資金在5萬(wàn)元以上的較大工程，建議業(yè)主委員會(huì)通過(guò)社會(huì)專業(yè)部門對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行預(yù)、決算審驗(yàn)。
啟用維修基金需要啥條件？
一般啟動(dòng)和使用維修資金需要符合以下四個(gè)條件：
一、該小區(qū)或住宅樓建立了維修基金賬號(hào)；
二、損壞的部位必須是公共部位和公共設(shè)施；
三、必須是在保修期滿以后；
四、商品房小區(qū)必須組建業(yè)主委員會(huì)，由委托的物業(yè)公司在業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督下啟動(dòng)和使用維修資金。
沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)怎么辦？
未成立業(yè)主大會(huì)、未組建業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)或住宅樓，也可由售房單位啟動(dòng)維修資金業(yè)務(wù)，但需符合相關(guān)文件的規(guī)定并經(jīng)過(guò)2/3以上的業(yè)主同意。很多小區(qū)的物業(yè)公司采用調(diào)查問(wèn)卷的形式解決這一問(wèn)題。
不夠2/3業(yè)主同意怎么辦？
一旦某小區(qū)入住業(yè)主沒(méi)有超過(guò)2/3，或者例如樓房頂樓漏水等所產(chǎn)生的房屋問(wèn)題沒(méi)有損害到自身利益而投反對(duì)票。因此“超過(guò)2/3業(yè)主同意”的規(guī)定成了一道很難逾越的屏障。一些市民也反映，啟動(dòng)維修基金手續(xù)復(fù)雜，除業(yè)主投票外，還需要層層審批。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中還有一句例外規(guī)定：只有發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，才有可能不通過(guò)業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)應(yīng)急維修資金。房屋漏雨等，看似不損害其他業(yè)主自身利益的問(wèn)題不是一家之事，它會(huì)加速整棟樓的折舊，讓房屋的使用年限降低。同時(shí)，如果業(yè)主可以樹(shù)立“自治”意識(shí)，主動(dòng)參加業(yè)主大會(huì)，履行自己的職責(zé)，將有利于問(wèn)題的解決。
特別提醒
私改屋頂 自掏腰包維修
有些住在頂層的業(yè)主在入住裝修時(shí)，喜歡私自改造屋頂結(jié)構(gòu)。這些私自改造屋頂?shù)男袨椋旧砭褪遣槐辉试S的，而一旦進(jìn)行過(guò)私自改造，如果再遇到屋頂漏雨的情況，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都不會(huì)再為此承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主只能自己承擔(dān)相關(guān)損失，以及維修的責(zé)任。
