業主將業委會告上法庭，敗訴時稱不為贏官司只為出氣
羅雙江
家住南京建鄴區一小區的吳女士提起了一樁物業糾紛訴訟，但她起訴的對象不是物業公司，而是號稱代表了她的業主委員會。
2009年4月，小區物業公司說虧損一百多萬，想把物業費從原來的每平米一塊錢漲到一塊五毛。經過給業主送票和表決，漲價方案成功通過。吳女士想來想去，覺得里面有貓膩，因為這屆業委會馬上就要換屆了，在換屆之前進行這項工作，有突擊搞名堂的嫌疑。因此，吳女士將業主委員會告到法院，認為業主委員會在換屆選舉期間同意漲價并委托有利害關系的物業公司進行送票收票，違反了業主公約和業主大會議事規則，請求法院撤銷漲價決議，并要業主委員會承擔訴訟費。
對于吳女士的訴請，業委會當然堅決否認。業委會張主任說，本屆業委會要到2009年10月份才屆滿，而業委會啟動召開業主大會討論物業費調整的問題，到形成最終決議和公示，都是在任期之內。決議的整個過程由街道、居委會全程參與，公開透明。“居委會領導在場，我們把所有業主簽署意見的票封存了，再請公證機關唱票的。”張主任認為，這次業主大會召開程序上是符合物權法、物業管理條例規定的。漲價決議無論是程序和實體上都沒有問題，請求法院駁回吳女士的訴請。
建鄴法院審理后查明，這屆業委會在決議過程中還沒有到期，所以決議時業委會是合法存在，能夠代表全體業主實施自治管理。在決議形成前，業委會曾就召開業主大會的具體事項、討論內容、如何表決進行了公示。隨后，業委會委托物業公司開展了入戶面對面的訪談，訪談比例達到90%以上。在唱票過程中，業委會委托某公證機構進行公證，表示“同意”的票數比例為百分之七十多，達到了通過的標準。綜觀該決議作出的全過程，并未損害吳女士的參與權、知情權和監督權。最終，法院駁回了吳女士的訴請。吳女士對敗訴也是早有心理準備，她說“訴訟費才幾十塊錢，告不贏我也沒多大損失，還能出點氣。”
【法官說法】
雖然業委會委托物業公司發放表決票并予回收，但該環節并不必然導致該表決無效。事實上，業委會已經努力采取了一些措施既保證效率又保證公正，比如邀請街道工作人員、業主代表參與送票及表決票回收，表決票必須由產權人簽名并標有編號等等。如果吳女士有其他更有效更公正的表達業主意志的方法而業委會不予采納，那么吳女士有充分理由懷疑業委會在“搞名堂”。而吳女士僅以業委會委托了有利害關系的物業公司送達、回收表決票就認為該表決無效，法院不予支持。
建鄴法院民一庭 歐雨農
■相關案例
不滿物業收費高
業主起訴被駁回
方先生家住河西某高檔小區，今年1月份，他來到南京市建鄴法院，把小區物業公司給告了。起訴的第一條理由是物業公司沒有發布2006年至2009年的物業管理費收入支出明細，以及業主公用分攤部分的水電實際費用。
但從心底里講，方先生對這條其實并不在乎，讓他不高興的是物業收費標準。物業公司自管理小區以來，水電實際費用每平方米5毛錢，物業管理費用每月每平方米一塊五。方先生認為，這種收費太高。在訴訟理由第二條中，方先生列的是“不符合南京市住宅公共服務收費標準，違規收費。”方先生的最終請求是，判決物業向自己公布收支明細和公用公攤水電實際費用，并確認物業收費標準違規，退還自己物管費一千余元，并退還多收取的公用公攤水電費。
物業公司在法庭上否認了方先生的訴請。物業公司提供了證據，證明他們已經將收支明細和公共水電分攤情況張貼了一星期，并告知業主具體內容可在其前臺接待處查詢。對此解釋，方先生不滿意，他說，“你們應該主動上門來告訴我。”物業公司一聽傻了眼，半天才說了一句話，“一戶一戶告知的話，我們就什么事都別干了。”
建鄴法院審理后認為，小區的物業服務合同是物業公司與業主委員會簽訂的，而業主委員會是經過小區業主選舉的，除非方先生能證明小區業主委員會是非法成立的，否則不能認為物業公司是違規亂收費。最終，方先生的訴請被全部駁回。對此結果，方先生并不覺得意外，“訴訟費不過幾十塊錢。即使不能勝訴，讓物業公司不爽一下，我也沒多大損失。”
【法官說法】業主要求物業公司公布收支明細等賬目，完全是合法要求。但是，法律并沒有規定物業公司應該如何向業主報告該情況，現實生活中，應考慮實現的成本和操作的便利等因素，既然物業公司已經張貼通知，告知業主具體內容可到其前臺接待處查閱，那么這種方式已能達到收支信息公開的根本目的，如果方先生對此公布方式不滿意，應通過業主委員會與物業公司協商，而無權因為個體對公示方式不滿意，要求物業公司承擔責任。
建鄴法院民一庭 歐雨農
多說1句
業主的怨氣
值得物業公司反思
因為不滿物業公司公布收支明細的方式，方先生將其告上了法庭；而因為懷疑業主委員會在換屆前突擊搞決議幫助物業公司提高費用，吳女士也將業委會告到了法院。
近日，南京建鄴法院審結了兩起物業管理糾紛，結果都以業主敗訴告終。法官告訴記者，業主敗訴的現象，在物業糾紛領域很常見，究其原因，在于很多業主的訴訟是源于對物業或業委會的不滿，只是為了出口氣而已。
這些訴訟我們不應當視為業主在無理取鬧，不管有理還是無理，都反映了業主的一種訴求，應引起物業管理部門和業委會的思考，應如何提高服務水平，使得業主心服口服。
