趙先生是某小區(qū)業(yè)主。物業(yè)公司與趙先生簽訂了《物業(yè)管理合約》，并為趙先生發(fā)放了其印刷的《住戶手冊》一份。在《住戶手冊》中，該物業(yè)公司承諾：“本小區(qū)實行封閉式管理，住戶憑業(yè)主出入證出入，外來人員憑有效身份證登記進出。凡個人攜帶大件物品等出門須由業(yè)主簽名登記，由門衛(wèi)值班人員驗證后方可出門。門衛(wèi)值班人員負責24小時值班服務，禁止外來人員出入本小區(qū)。 ”同日，趙先生向該物業(yè)公司交納了物業(yè)管理費。 2009年某日中午，趙先生新購的電動車在自家樓下被人盜走。趙先生發(fā)現(xiàn)電動車被盜后，即向物業(yè)公司的工作人員報告了情況，但經(jīng)多方查找并未找到趙先生的電動車。趙先生同時也向當?shù)嘏沙鏊鶊罅税福讣两裎雌啤Ｚw先生的電動車丟失時，該小區(qū)某處正在施工，圍墻沒有封閉。門衛(wèi)對車輛物品的出入管理也登記不嚴，值班表未記載案發(fā)當天小區(qū)內(nèi)車輛物品的出入情況。
業(yè)主趙先生認為，小區(qū)主干道安裝有攝像頭但沒有啟用，圍墻沒有封閉，門衛(wèi)把關(guān)不嚴，自己的電動車丟失與物業(yè)公司疏于管理有關(guān)。在多次與物業(yè)公司協(xié)商無果的情況下，趙先生將該物業(yè)公司起訴到法院，要求物業(yè)公司賠償其電動車損失。那么，物業(yè)公司應否承擔賠償責任？
山東天正平律師事務所孫建芳律師認為：
業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)丟失的情況很普遍，有的業(yè)主認為，我交了物業(yè)管理費，物業(yè)公司就有責任保管我的財產(chǎn)，財產(chǎn)丟了，物業(yè)公司就要賠償。有的物業(yè)公司認為，我們收取業(yè)主的物業(yè)管理費只是為了維修、養(yǎng)護小區(qū)的公共部分，對業(yè)主的個人財產(chǎn)我們不負保管責任，因此，業(yè)主車輛的丟失，我們一概不負賠償責任。以上兩種認識都是錯誤的。
物業(yè)公司與業(yè)主之間實際上是一種服務合同關(guān)系，具體的服務項目包括哪些，現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》沒有也不可能作出相應的規(guī)定，因此，物業(yè)公司和業(yè)主之間具體的責任、權(quán)利和義務，必須以他們之間簽訂的合同和有關(guān)的法律規(guī)定為依據(jù)。
具體到業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)丟失這個問題，物業(yè)公司是否應當賠償，不能一概而論，關(guān)鍵取決于兩點：一是看在物業(yè)服務合同中有沒有明確約定物業(yè)公司對業(yè)主的車輛負有保管責任，二是看物業(yè)公司是否盡到了管理義務。
如果在物業(yè)服務合同中明確約定物業(yè)公司對業(yè)主的車輛負有保管責任，那么，基于這樣的約定和我國《合同法》關(guān)于保管合同的規(guī)定，物業(yè)公司毫無疑問要承擔賠償責任。反之，如果在物業(yè)服務合同中沒有這樣的約定，則物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)不負有保管責任。那么，在這種情況下，物業(yè)公司是不是就一概不承擔賠償責任了呢？答案是否定的。判斷物業(yè)公司是否應該承擔賠償責任，還要看物業(yè)公司是否盡到了管理義務、在管理上有沒有瑕疵以及這種瑕疵與業(yè)主的車輛丟失之間有沒有因果關(guān)系。
具體到本案，趙先生與物業(yè)公司之間沒有約定對車輛的保管義務，雙方之間是物業(yè)服務合同關(guān)系。趙先生的電動車在小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)公司在小區(qū)因施工沒有完全封閉的情況下，沒有采取有效的安全管理措施，門衛(wèi)管理不嚴，對車輛物品的出入缺乏嚴格登記，由于其疏于管理，未盡到安全防范義務，對業(yè)主趙先生的電動車丟失存在過錯，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)公司應當承擔與其過錯相應的賠償責任。
山東一諾律師事務所張道銳律師認為：
物業(yè)公司應當承擔與過錯相適應的賠償責任。物業(yè)公司與趙先生簽訂了《物業(yè)管理合約》，并給業(yè)主印發(fā)《住戶手冊》，物業(yè)公司與業(yè)主已經(jīng)形成一種服務合同關(guān)系。 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。 ”本案中的小區(qū)為物業(yè)公司管理的封閉式小區(qū)，物業(yè)公司應嚴格按照合同約定和住戶手冊履行相關(guān)的管理和服務義務。在小區(qū)施工過程中，圍墻沒有封閉情況下，物業(yè)公司應當派人進行巡邏加強監(jiān)管保證小區(qū)安全，物業(yè)公司如果未盡合同約定或者承諾的相關(guān)義務，應承擔與過錯相當?shù)馁r償責任。
山東中苑律師事務所田會強律師認為：
物業(yè)公司應承擔賠償責任。物業(yè)公司沒有履行約定的義務，即物業(yè)公司存在過錯具有違約行為，其對業(yè)主的財產(chǎn)丟失、毀損應承擔賠償責任。本案物業(yè)服務合同和手冊中，規(guī)定了物業(yè)公司的保安職責，物業(yè)公司沒有履行與業(yè)主之間的約定，導致小區(qū)內(nèi)的住戶財產(chǎn)損失，住戶的財產(chǎn)損失與物業(yè)公司疏于管理的行為之間有因果關(guān)系，因此物業(yè)公司應依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》及其他相關(guān)法律的規(guī)定承擔違約責任。
