麥當勞、肯德基、必勝客、好又多……在東方時代廣場樓宇外墻上懸掛著多家世界著名企業(yè)的廣告。據(jù)業(yè)主們說，別小看了這一塊墻，它一年廣告收入至少上百萬元，但過去幾年，這些錢全被開發(fā)商收走了。
為了拿回本該屬于業(yè)主的權益，東方時代廣場73位業(yè)主和開發(fā)商打起了廈門第一起 “外墻使用權”官司。此案歷時一年多，近日，廈門中院作出終審判決。雖然《商品房買賣合同》中約定的外墻使用權歸開發(fā)商所有，但廈門中院終審判決認定這一格式條款無效，責令開發(fā)商將外墻使用權歸還全體業(yè)主。
雙方爭奪一塊墻年收入百萬
東方時代廣場地處廈門市中央商務區(qū)中心區(qū)，位于廈禾路和湖濱西路交會處，周圍都是中高級寫字樓和中高端住宅區(qū)，所處地段可謂“寸土寸金”。業(yè)內人士分析，保守估算，該小區(qū)樓房外墻的廣告位一年的收益至少一百萬元。但過去幾年，都是開發(fā)商將商品房外墻面廣告位的收益收入囊中，因此，業(yè)主們認為開發(fā)商搶了他們的“蛋糕”，他們要求拿回自己的“蛋糕”。但是，開發(fā)商堅持“按合同辦事”，不讓出一分收入。2007年的6月份，東方時代廣場73戶業(yè)主狀告開發(fā)商，要奪回小區(qū)外墻使用權。
業(yè)主施先生于2003年7月向廈門富春東方房地產開發(fā)有限公司購買了東方時代廣場的一套商品房，在《商品房買賣合同》的第十七條第一、二款寫明，“商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權歸出賣人所有”。但施先生和其他業(yè)主認為這是“霸王條款”，按照相關法律規(guī)定，外墻面使用權應該屬于全體業(yè)主。
爭議焦點外墻使用權歸誰？
業(yè)主方認為，商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權應該屬于全體業(yè)主，而開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》以格式條款的形式，剝奪了原本屬于業(yè)主的權利。此外，根據(jù)2003年施行的《物業(yè)管理條例》，開發(fā)商也無權在自己與單個業(yè)主簽訂的合同中，擅自剝奪原本屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的權利。
業(yè)主們說，根據(jù)合同法第四十條 “提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”之規(guī)定，應當認定合同中的格式條款無效。
開發(fā)商則答辯說，業(yè)主們的合同是在2003年1月至6月間簽訂的，當時對于屋面和外墻面使用權這兩項權屬的界定，國家的相關法律法規(guī)仍是空白，這是買賣雙方遵循“契約自由原則”商定。因此，該條款顯然不是格式條款，而屬于協(xié)商條款。而國務院《物業(yè)管理條例》是從2003年9月1日開始實施的。按“法不溯及既往”的原則，這些法律法規(guī)并不適用于本案。
終審判決權益屬于全體業(yè)主
最初，一審法院認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》為有效合同，駁回了施先生等業(yè)主的訴訟請求。業(yè)主們不服，又向廈門市中級人民法院提起上訴。
近日，市中級人民法院作出終審判決，認定施先生與富春東方公司簽訂的 《商品房買賣合同》中第十七條第一、二款為無效條款，涉及的房屋屋面及外墻面使用權歸小區(qū)全體業(yè)主所有。也就是說，這塊年收入超百萬元的外墻今后開始要交給業(yè)主們經(jīng)營管理。
對于許多業(yè)主來說，這一判決是他們期盼六年的結果。 廈門大學法學院副教授黃健雄評價說，這是廈門市第一起業(yè)主通過訴訟爭取外墻使用權并且勝訴的案件，顯示出業(yè)主維權意識的增強。這應該歸功于去年開始實施的《物權法》對于城市商品房的建筑物區(qū)分所有權作出明確規(guī)定。
勝訴之后一年上百萬怎么花？
2007年，東方時代廣場業(yè)委會就與物業(yè)公司協(xié)商，將電梯、走廊以及地下停車位的收益收歸全體業(yè)主所有。這次外墻使用權勝訴后，業(yè)委會負責人表示，將按照公開合理的原則，對包括外墻在內的業(yè)主共有部分進行經(jīng)營和管理，所得收益也將全部歸業(yè)主。
外墻使用權的收入要怎么花？東方時代廣場業(yè)主委會主任施福添說，業(yè)委會已經(jīng)在慎重考慮這個問題，他們打算一部分用于業(yè)主的活動經(jīng)費，更好地溝通業(yè)主之間的關系；一部分在小區(qū)建立一套獎勵的機制，據(jù)實際所得，按照小區(qū)平方數(shù)的份額，在適當?shù)臅r候進行分紅，讓家家戶戶都受益；第三部分，就是用于補充公共維修金，減少業(yè)主的繳費負擔。
不過，法律專家也指出，外墻使用權歸全體業(yè)主共有，具體經(jīng)營管理由業(yè)主委員會
