趙女士在去年購置了一套商品住宅，去年12月30日交付。但是，她在收房過程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在質量問題，與開發(fā)商進行了一番交涉，無果，最后通過法律途徑解決了這一爭議，并且獲得了相應的賠償。
在半年時間里，趙女士一直沒有辦理房屋交接手續(xù)。今年6月5日，趙女士去辦理了收房手續(xù)，在交納物業(yè)費時，雙方又起了爭議。開發(fā)商認為，根據(jù)合同規(guī)定去年12月30日的交房截止日，就算已經(jīng)將該套房屋交付業(yè)主了，按前期物業(yè)管理合同，應從該日期起繳納物業(yè)管理費。因此，趙女士繳納的物業(yè)管理費要從交房之日算起。
趙女士困惑了，物業(yè)費應該從何時起算？是合同約定收房日期還是實際收房日期呢？
[律師分析]
三種人要繳物業(yè)費
江蘇法略律師事務所游期濤律師表示，根據(jù)相關物業(yè)管理規(guī)定，繳納物業(yè)管理服務費的主體可以分成三種：
第一種是業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)的所有權人。
第二種是物業(yè)使用人。這種情況發(fā)生在房屋出租和出借時。同時，房屋的所有人應付連帶繳納責任。
第三種是開發(fā)商。在物業(yè)還沒有售出之前，開發(fā)商仍是物業(yè)的所有權人。即使已經(jīng)出售但還沒有交付給買受人的物業(yè)，由于買受人還沒有接受物業(yè)服務，也應當由開發(fā)商繳納物業(yè)服務費。
“從上述分析，業(yè)主或物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務費，是以開發(fā)商將物業(yè)出售或者交付給物業(yè)買受人為界限的。只要開發(fā)商將物業(yè)交付給物業(yè)買受人，業(yè)主就應當開始支付物業(yè)管理服務費。”游律師說道，這也就是確定本案中趙女士繳納物業(yè)管理費起算時間的依據(jù)。
尚未拿房不應繳費
在本案中，由于趙女士與開發(fā)商合同約定去年12月30日為交付截止日。開發(fā)商便認為，根據(jù)合同規(guī)定去年12月30日的交房截止日，就算已經(jīng)將該套房屋交付業(yè)主了，按前期物業(yè)管理合同，應從該日期起繳納物業(yè)管理費。但是，這種說法是不能成立的。
游律師認為，所謂“交房截止日”，是指開發(fā)商將商品房和與該房屋相關的證明文件交付給購房者以供驗收的截止日期。只有購房者對開發(fā)商提供的房屋依據(jù)雙方訂立《購房合同》進行驗收，并查看與房屋相關的證明文件，各項確認無誤，并實際辦理入住相應手續(xù)時，開發(fā)商的交房義務履行才已完成。
在實際生活中，在辦理房屋交接手續(xù)中，購房者發(fā)現(xiàn)交付的房屋質量瑕疵或房屋相關文件的不全而拒收房屋的事是屢見不鮮的。相關法律規(guī)定，出賣人交付房屋不符合使用條件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由此可以確定合同約定的“交房截止日”不等于實際收房日。
