業主與物業、業委會與物業、業主大會與物業，在我們的日常生活中，四者之間發生矛盾的現象隨處可見，其中引發矛盾的導火索，往往是由于一些經濟利益的糾葛，而小區公共收益，這筆很難算清的糊涂賬，由誰來管理是一個難解的矛盾。前天，在市建設局舉辦的交流會上，有業主希望業主大會能取得法人登記資格，以經營小區共有財產，這一想法激起了不少贊同與質疑的聲音。
走出家門，作為小區業主的您，可能經常會發現：小區內的空地上，常有家裝、電器、衣服鞋類等攤位做生意；小區建筑的外墻和電梯里，掛上了許多各式各樣的廣告；小區公共通道上，有外來車輛臨時停車，物業進行了收費……
這些發生在小區內的行為必然會產生收益，然而，這筆錢歸誰？去向如何？許多業主都覺得這是一筆糊涂賬。5日，在2009年度全市業主委員會業主知識交流會上，市物業管理協會的專家給我市數十名業主代表上了深刻的一堂課。記者在現場了解到，絕大多數業主對公共收益的處理都是一頭霧水，更有業主提出，希望業主大會能得到法人登記資格，以便自行管理小區共有財產。
年收入數十萬 沒看到一分錢
“公共收益怎么監管，這是目前小區物業管理當中的一個盲點，也往往是業主與物業矛盾最激化之處。”物業管理協會的專家在交流會上說。
會后，一位家住龍山山莊的業主陸先生就提出這個問題，對其小區的公共收益分配問題表示強烈不滿。他說，當初物業公司與小區業主訂立合同了，小區屬于公攤面積的空地和公共通道，如果改成車位做投資，收上來的錢應該與全體業主三七開。但是，現在他們根本就一分錢也沒有看到。
但龍山山莊物業管理公司的王主任卻不同意陸先生的說法：小區公共收益，他們都有清楚的賬目，每收一筆錢，都會開出正規的發票。根據規定，他們會每半年公布一次收支賬目表，在小區的公告欄上進行公示。“小區一共1400多戶，可能很多業主沒有看到，我們總不能家家戶戶上門通知吧？”王主任說，公共收益主要用來對小區進行公共設施的更新。比如近幾年他們為小區修建乘涼石凳、增設自動停車系統、監控系統等。
根據《物權法》規定：建筑區劃內的道路、建筑區劃內的綠地、建筑區劃內的其他公共場所以及公用設施和物業服務用房、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，均屬于業主共有。
記者走訪了思明區一些小區后發現，不少物業公司對于小區公共區域進行了充分開發。許多小區的車位對外開放，在一定時間段內，收費5元至10元不等。有些小區還安裝了廣告櫥窗，貼上各種廣告；許多電梯口還安了樓宇視頻，用于播放廣告。進入社區擺攤，一次收費50元至100元不等。
王主任說，他們收取停車費，大概每年6萬元左右。至于其他小區墻面廣告的收入，則視地段和大小不同收費。業內人士透露，地段好的墻面廣告收入每年接近百萬元。
要求法人登記地位 成立財團自己管理
“有時我們明知權益被侵犯了，但卻拿物業公司沒辦法。”一位業主認為，現在的業主和業主大會在與物業公司的矛盾中，仍然處于弱勢地位。
“業主大會很多時候徒有虛名。”這位業主舉例說，有些物業公司將小區內的公共場地租給他人做商用，影響了業主的生活。當業主將物業公司告上法院時，卻發現告不了，因為業主大會沒有起訴資格。
上月18日，北京市出臺了《北京市物業管理辦法》，其中規定：具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。
給予業主大會法人登記的資格，這在全國是首例。一位業主說，有法人登記資格的關鍵之處在于：業主大會在法律上跟物業公司處于同等地位，如果物業有侵害業主利益，業主大會能合法地提出訴訟。
另一些業主認為，取得法人登記地位才能更好地管理小區、制約物業公司。“小區的公共區域，我們不一定要交給物業公司管理，可以自己用公共面積做投資，由業主大會或業委會組成財團代管，也可聘請專業的理財機構管理。”一位業主提出，這樣才能行使小區財產的知情權、支配權。
業主與業委會缺乏溝通互信
要監管小區公共收益，物業合同很重要。市建設局工作人員說，在物業公司進駐小區之前，業主大會應該與其簽訂詳細合同，明確公共區域的經營方案以及收益的分配方式。如果物業公司未能按合同執行，業主有權通過法律渠道討要這些收入，以維護自身合法權益不受侵犯。
至于法人登記資格，市建設局認為，廈門市雖未出臺明確的政策，但實際上從幾年前開始，法院已受理了類似訴訟，也就是說實際操作中，業主大會已經有了相應法律地位。
“業主大會或業主委員自己來經營小區公共財產，這個操作起來很懸。”據市建設局分析，全體業主直接管理財產經營顯然不現實。但由業委會管理，很多業主并不放心。業委會跟業主是授權的關系，業主大會是權力機構、業委會是執行機構。如果溝通不好，也會有很多不可預見的矛盾。目前就有很多小區，業委會與業主之間矛盾十分激化。
“業主與業委會兩者之間必須信任，才可能做好這件事情。但信任，其實是一個很難捉摸的東西。”一位業內人士說。
