物業(yè)管理活動(dòng)的法律主體是業(yè)主 (前期是開(kāi)發(fā)商)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)只能代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理方面的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它只有執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的職責(zé)。據(jù)此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)明確了業(yè)主的概念，規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《條例》，建設(shè)部又頒發(fā)了《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》。可見(jiàn)，國(guó)家從立法上對(duì)此審慎與重視的程度。但在實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)去p往往成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸和阻礙，筆者將在文中重點(diǎn)論述其原因和解決方法。
一、業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)狀是阻礙物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的瓶頸
綜觀我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，主體之一——業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)管理公司。作為物業(yè)管理活動(dòng)中重要的法律主體，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有及時(shí)建立健全，或缺位或不能充分發(fā)揮其職能，一些業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)將小區(qū)弄得雞犬不寧，直接影響物業(yè)管理活動(dòng)的法制化、規(guī)范化的進(jìn)程。
用現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，相對(duì)業(yè)主而言比較容易。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，上有行業(yè)主管部門、工商行政管理部門、行業(yè)協(xié)會(huì)制約，下有廣大業(yè)主的監(jiān)督，如若違規(guī)則寸步難行。而作為房屋所有權(quán)人的業(yè)主，其職業(yè)各不相同，文化程度、道德修養(yǎng)等個(gè)人素質(zhì)千差萬(wàn)別，對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)及其相關(guān)知識(shí)，或知之甚少或全無(wú)所知。現(xiàn)代居住小區(qū)的特點(diǎn)是房屋毗連，鄰里卻互不相通，頗有“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)”的意思。房屋毗連導(dǎo)致共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的增多，而不相往來(lái)使得業(yè)主只關(guān)注個(gè)人居室空間，而很少注重外部環(huán)境。
小區(qū)業(yè)主的違章裝修，房地產(chǎn)行政主管部門、行政執(zhí)法部門暫無(wú)有效措施，物業(yè)管理企業(yè)更是無(wú)可奈何。不遵守業(yè)主公約，私搭亂建侵占公用面積、惡性欠費(fèi)這些嚴(yán)重侵害多數(shù)業(yè)主利益的行為，僅靠物業(yè)管理公司是解決不了的。以欠費(fèi)為例，無(wú)論是新舊小區(qū)均不能達(dá)到100％的收費(fèi)率。雖然《條例》明文規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以向法院起訴欠費(fèi)業(yè)主，但收費(fèi)難仍成為長(zhǎng)期阻礙物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。欠費(fèi)業(yè)主的理由自然是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，但究其實(shí)質(zhì)，欠費(fèi)是侵占了大多數(shù)業(yè)主的利益，業(yè)主委員會(huì)從維護(hù)業(yè)主利益出發(fā)，首先應(yīng)當(dāng)追討。物業(yè)管理公司因此而起訴欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)作為原告。再如業(yè)主違章裝修、私搭亂建、侵占公用道路場(chǎng)地，業(yè)主委員會(huì)可以從維權(quán)的角度進(jìn)行干涉，制止這種妨礙或侵害公共利益的行為。如果業(yè)主委員會(huì)真正起作用，在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡侵犯廣大業(yè)主利益的行為，無(wú)淪是來(lái)自干物業(yè)管理公司或來(lái)自于業(yè)主，都能得到糾正。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)，是通過(guò)物業(yè)管理公司提供的公共管理服務(wù)使物業(yè)保值、增值，借以最大限度地保障業(yè)主的利益。而當(dāng)前能發(fā)揮健全作用的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)為數(shù)甚少，如何建立健全業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是當(dāng)前物業(yè)管理的瓶頸。
二、并于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度建設(shè)的建議
1、嚴(yán)格按照法定程序在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要地位決定了必須充分地發(fā)揮其職能作用，才能使物業(yè)管理活動(dòng)規(guī)范化。換言之，業(yè)主委員會(huì)缺位，或發(fā)揮職能作用不到位，談不到真正意義上的物業(yè)管理。那么，如何召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委員由什么人來(lái)?yè)?dān)任，是關(guān)系到業(yè)主委員會(huì)能否在物業(yè)管理中發(fā)揮職能作用的關(guān)鍵。
首先應(yīng)按照《條例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的規(guī)定，嚴(yán)格依照程序經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》進(jìn)一步規(guī)定了召開(kāi)業(yè)主大會(huì)之前，先組成業(yè)主大會(huì)籌備組。在物業(yè)所在地區(qū)的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，組成業(yè)主大會(huì)籌備組，做好籌備工作：確定大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間、地點(diǎn)、擬定《業(yè) 主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)主委員會(huì)候選人的產(chǎn)生辦法及名單等事項(xiàng)。政府指導(dǎo)是前提，就是說(shuō)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是應(yīng)由政府牽頭的，不是物業(yè)管理公司出面，不是小區(qū)個(gè)別業(yè)主振臂一呼的自發(fā)行為。基于小區(qū)居民的相對(duì)隔絕的狀態(tài)，由業(yè)主自發(fā)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)可操作性極差。目前業(yè)主委員會(huì)的缺位、發(fā)揮職能作用不到位，大多數(shù)是由于政府指導(dǎo)不力。
2、如何體現(xiàn)當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)作用。
業(yè)主委員會(huì)的成員所具備的條件除《條例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》所要求的熱心公益事業(yè)，公正廉潔，具有一定組織能力、社會(huì)公信力，具備必要的工作時(shí)間之外，更重要的是具備監(jiān)督物業(yè)管理需要的相關(guān)知識(shí)。實(shí)際上，具備上述條件的人并不多。業(yè)主委員會(huì)工作效率低，很難行使職權(quán)，不能有效地開(kāi)展工作和人員素質(zhì)關(guān)系極大。因此，業(yè)主委員會(huì)不能脫離政府指導(dǎo)，必須由民主選舉而產(chǎn)生。若使物業(yè)管理規(guī)范化，建立健全業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是地方政府行業(yè)主管部門的重要任務(wù)。至少各市、縣(區(qū))應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)小組，指導(dǎo)小組應(yīng)作為政府行業(yè)主管部門的常設(shè)機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)組建業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常工作。業(yè)委會(huì)這個(gè)群眾自治組織和其它群眾自治組織(居委會(huì)、村委會(huì))的最大區(qū)別在于行業(yè)特色，指導(dǎo)小組必須以物業(yè)管理行政主管部門為主，吸納街道、社區(qū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理公司。目前實(shí)行的業(yè)主委員會(huì)備案制度不可行，是—·種絕對(duì)民主化的傾向。指導(dǎo)小組應(yīng)該作為常設(shè)機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，使小區(qū)業(yè)主在《條例》所規(guī)定的原則下，自覺(jué)地以民主推選方式產(chǎn)生業(yè)主代表，建立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)日常工作進(jìn)行指導(dǎo)。
