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摘要：我國物業管理發展到今天，取得了不少成功的經驗和成績，但目前存在的問題也不容忽視，尤其是業主委員會在組建、管理和運作過程中仍有不少不規范的現象，這就需要物業管理企業、業主、政府主管部門、居委會等相關各方共同努力，不斷改善業委會的現狀。

近年來，隨著我國物業管理的深入發展，業主大會和業主委員會的相關工作也不斷完善。但同時，也必須正視物業管理市場還不夠完善，還需不斷培育的現實：物業管理還存在一些問題，整個行業的市場觀念和市場意識比較淡薄；法律觀念和責任意識不強；物業管理從業人員素質、服務技能、服務水平比較欠缺；業委會運作尚須規范；業主的住宅消費觀念尚須更新；服務高品質、收費福利化之間的矛盾比較突出；物業使用違法行為的處罰程序繁雜，查處力度不夠；物業管理界定不清，職能不明，尚須進一步理清。其中尤為突出的業委會問題，困擾著物業管理企業，使物業管理的發展受到了很大的阻力。

業主大會制度作為物業管理的一項重要制度，業主大會及業主委員會運作是否規范有序，關系到物業管理全面發展和規范運作能否實現。業委會對維護業主自身的合法權益具有重要意義，在維護廣大業主的利益，在溝通、協調業主與物業管理企業之間的關系，以及化解矛盾的過程中起到了重要作用。以上海市為例，從 1997 年《上海市居住物業管理條例》率先推行由業委會代表全體業主對物業實施管理，到 2003 年《物業管理條例》確立業主大會及業委會制度，再到 2004 年《上海市住宅物業規定》細化相關制度，我們看到了業委會從無到有，不斷走向規范的過程。

筆者所在公司目前管理物業面積 350 萬平方米，現有業委會 49 個，從業委會的實際運行來看，售后房小區業主委員會，相對比較穩定，成員主要是公派代表和推選代表經選舉的業主委員。因為這種小區收費較低，市場化程度不高，業委會成員基本上沒有薪酬，實行義務工作，只有付出沒有回報，屬于清廉型組織。而商品房小區業委會運作中遇到的問題就比較多。大多數業委會在維護業主合法權益，實施小區自治管理，監督物業管理公司實施物業管理，管理專項維修資金、及時溝通與協調業主與物業管理公司關系等方面發揮了一定的作用。但也有一定比例的業委會較不規范或無法規范地開展工作，對小區的和諧帶來了負面影響。

業委會在組建和管理中常有以下三個方面的問題：

一是組建難以形成合力。開發商、業主代表、街道及居委會、政府主管部門代表在籌備過程中各自的地位和職責不夠明確，很多環節出現脫節，推諉現象頻頻發生，最終導致業委會的“難產”甚至是“流產”。

二是組建過程有待簡化。從推選業主代表、產生業委會委員候選人到起草業主公約，特別是推薦籌備組、委員候選人等工作，過程相當繁雜，一般都要花幾個月甚至是半年的時間，有時往往一年也難以完成。

三是業委會人員失控。由于業委會對維修資金的使用，物業管理公司的選聘等重大事項有一定的支配權，部分小區的委員還可以領取津貼，不少業主覺得當上業委會委員是有利可圖的。因此這些業主想方設法進入業委會，造成業委會人員失控，推選時各種矛盾突出，真正想為業主做事的業主反而進不了業委會。人員失控也導致后期在物業管理活動中，業主自我管理、自我約束的作用不能規范發揮，或者為了一己私利，最后“隱患”無窮。

業委會在運作過程中也常有以下三個方面問題：

一是缺少制約和監督機制。一些業委會內部權力膨脹，不能代表業主利益，少數服從多數的原則也得不到體現，業主對業主大會、業委會的信任度下降，使得業委會的作用難以真正發揮。

二是自律機制不完善。盡管有關法律及章程對業主、業主大會及委員會的權利義務、職責有明文規定，但較為籠統和簡單。小區雖然也有業主公約，但是重權利、輕義務，在行使權利方面隨意性較大，越位現象普遍存在，出現問題責任難以追究。

三是委員責任意識不強。遇到難事、煩事，一些委員缺少處置的辦法，由于能力所限，不規范的情況時有發生，甚至有動輒將辭職掛于嘴邊，缺乏責任心，導致業主大會及委員會名存實亡，無法有效運作。