常州是長三角經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的中等城市。隨著近幾年的持續(xù)快速發(fā)展，大量新建住宅小區(qū)，包括農(nóng)民拆遷安置小區(qū)全部實施了物業(yè)管理，老住宅小區(qū)經(jīng)過綜合整治后也大都轉(zhuǎn)入了物業(yè)管理，全市住宅物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)80%以上。但作為業(yè)主自治組織的業(yè)委會，其發(fā)展和建設(shè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)管理行業(yè)，這不僅成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸，也是許多物業(yè)管理矛盾糾紛頻發(fā)的重要原因。
近年來，常州市通過創(chuàng)新物業(yè)管理工作機制，實行重心下移，努力為業(yè)委會創(chuàng)造工作條件，促進(jìn)物業(yè)管理市場健康發(fā)展。
當(dāng)前業(yè)委會工作現(xiàn)狀
常州市1997年開始推行業(yè)主委員會制度，到目前為止，全市已成立的180個業(yè)委會中，有少數(shù)業(yè)委會的成員素質(zhì)較好，能認(rèn)真履行職責(zé)，不僅能督促物業(yè)管理公司按合同加強管理，還能做好業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作，使小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)入良性循環(huán)。但是，大部分業(yè)委會的整體狀況尚不如人意：
一是覆蓋率偏低。全市300多個實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)中,成立業(yè)委會的僅占60%左右;業(yè)主本身對業(yè)委會認(rèn)識不足，缺乏熱情、時間、精力、能力等籌備、組建業(yè)委會。
二是在已成立的業(yè)委會中，有相當(dāng)一部分沒能規(guī)范運作并真正發(fā)揮作用，或缺位或越位;缺乏信息和專業(yè)知識支持，也給業(yè)委會工作造成困難，從而很大程度上影響了小區(qū)的物業(yè)管理工作。
三是少數(shù)業(yè)委會內(nèi)部分歧大，甚至形成派別，相互爭斗;還有個別業(yè)委會成員為謀取私利，采取不正當(dāng)行為。
造成業(yè)委會不規(guī)范的現(xiàn)狀，有缺乏群眾基礎(chǔ)的原因，有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范的原因，但一個重要原因，就是有關(guān)業(yè)委會的運行機制設(shè)計尚不完善。
就政府而言，物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主大會、業(yè)委會的指導(dǎo)只是一種非強制性的、助成性指導(dǎo)，除對其違法違規(guī)的決定可依法予以撤銷外，不具有服從的任意性;就業(yè)主而言，鮮有人愿主動牽頭籌備成立業(yè)委會、召開業(yè)主大會，造成事實上業(yè)委會無人制約和監(jiān)管的局面。此外，缺乏對業(yè)委會法律地位和責(zé)任的約定，也使業(yè)委會如何在法律的框架內(nèi)行使權(quán)利和義務(wù)不甚明確。
創(chuàng)新工作機制，實行重心下移
常州市在加快城鄉(xiāng)現(xiàn)代化建設(shè)步伐的同時，進(jìn)一步完善城市管理體制，探索和創(chuàng)新城市長效管理的新機制，實行城市管理“重心下移”。按照 “兩級政府、三級管理、重心下移、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，強化區(qū)級政府在城市管理中的職能。
1.以區(qū)為主，屬地管理。
按照常州市政府《關(guān)于進(jìn)一步明確區(qū)級政府城市管理職權(quán)的若干意見》和《關(guān)于進(jìn)一步完善城市長效綜合管理機制的意見》，各區(qū)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理日常工作，建立了“條塊結(jié)合、以塊為主、重心下移、納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理”的新體制，確保事權(quán)、財權(quán)和相應(yīng)職權(quán)下放到位，形成由常州市房管局牽頭，以區(qū)為主，市、區(qū)相關(guān)部門配合，街道辦事處具體落實，市、區(qū)、街道、社區(qū)共同監(jiān)管的物業(yè)管理工作體系和長效管理機制。
