小區(qū)的門衛(wèi)室、地下車庫怎么能轉(zhuǎn)租給他人使用?日前，靜安區(qū)良友高層業(yè)委會(huì)狀告小區(qū)開發(fā)商，終于爭(zhēng)回了小區(qū)門衛(wèi)室、半地下室的使用權(quán)。
靜安區(qū)良友高層業(yè)委會(huì)把原開發(fā)商上海市糧食儲(chǔ)*公司(以下簡稱儲(chǔ)*公司)及上海糧油倉*有限公司(以下簡稱倉*公司)、上海良*貿(mào)易有限公司(以下簡稱良*公司)一并告上法院，要求收回小區(qū)門衛(wèi)室、地下室使用權(quán)。近日，上海靜安法院判決儲(chǔ)*公司將該出租門衛(wèi)室、半地下室收回，恢復(fù)小區(qū)門衛(wèi)室、地下室非機(jī)動(dòng)車車庫功能。
良友高層大樓坐落于本市南蘇州路1393弄**號(hào)。1992年，儲(chǔ)*公司為解決職工居住困難而開發(fā)建造。建造后，又通過使用權(quán)調(diào)配的方式予以分配。1995年房改后，居住在良友高層大樓的居民，先后取得了房屋所有權(quán)。2008年5月，良友高層大樓的業(yè)主，成立了上海市靜安區(qū)良友高層業(yè)主委員會(huì)(以下簡稱良友高層業(yè)委會(huì))。
去年4月下旬，良友高層業(yè)委會(huì)把原開發(fā)商儲(chǔ)*公司及倉*公司、良*公司一并告上法院：認(rèn)為根據(jù)大樓建造時(shí)的規(guī)劃，門衛(wèi)室和半地下室均為大樓的附屬設(shè)施，應(yīng)為全體業(yè)主共同使用。但本案三被告卻擅自將門衛(wèi)室、半地下室出租給他人牟利，侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益。請(qǐng)求判令三被告承擔(dān)停止出租良友高層門衛(wèi)室和半地下室，恢復(fù)門衛(wèi)室和半地下室的使用功能;返還良友高層全體業(yè)主自2004年11月起至判決生效日止的出租收入，暫定為人民幣25萬元。良友高層業(yè)委會(huì)認(rèn)為，小區(qū)門衛(wèi)室及半地下室在產(chǎn)權(quán)登記證上雖登記在儲(chǔ)*公司名下，但門衛(wèi)室及半地下室屬于小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)由全體業(yè)主共有。在大樓建造時(shí)，就被設(shè)計(jì)為門衛(wèi)室和停放非機(jī)動(dòng)車之用。
法庭上，儲(chǔ)*公司辯稱自己是涉案系爭(zhēng)兩處部位的產(chǎn)權(quán)所有人，有權(quán)授權(quán)倉*公司、良*公司使用房屋，表示不同意良友高層業(yè)委會(huì)的訴請(qǐng)。而倉*公司辯稱門衛(wèi)室的產(chǎn)權(quán)人是儲(chǔ)*公司，使用門衛(wèi)室獲得了授權(quán)，況且將門衛(wèi)室出租洽他人的是倉*公司本部工會(huì)，并不是倉*公司，本案訴訟主體有誤;良*公司也聲稱半地下室的產(chǎn)權(quán)人為儲(chǔ)*公司，當(dāng)初建造大樓造價(jià)高，曾通過購買使用權(quán)的方式，由儲(chǔ)*公司下屬單位分?jǐn)傎M(fèi)用，上海糧油貿(mào)易公司取得了半地下室使用權(quán)。2001年，良*公司通過出資的方式取得了半地下室西面五間，并未侵犯良友高層業(yè)委會(huì)的利益，訴請(qǐng)沒有依據(jù)。
審理中，儲(chǔ)*公司、倉*公司和良*公司均表示同意將系爭(zhēng)部分，分別恢復(fù)為門衛(wèi)室及半地下室(非機(jī)動(dòng)車庫)由全體業(yè)主使用，但良友高層業(yè)委會(huì)應(yīng)支付一定的使用費(fèi)。
經(jīng)審理法院查明，雙方爭(zhēng)議的門衛(wèi)室在產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證上記載為：幢號(hào)為1393弄*-1幢、室號(hào)部位為全幢，建筑面積27.50平方米、房屋用途為其他。半地下室在產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證上登記為：幢號(hào)為1393弄*-2幢、室號(hào)部位為半地下層，建筑面積447.13平方米、房屋用途為其他，該兩處部位的房屋所有權(quán)人為儲(chǔ)*公司。上海市建八公司在1993年5月編制的竣工圖上載明，產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證上建筑面積27.50平方米的部位，規(guī)劃用途為門衛(wèi)室;建筑面積447.13平方米部位為半地下室，規(guī)劃用途為自行車車庫。
法院調(diào)查后認(rèn)為，良友高層業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)三被告返還出租所得收入請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，是良友高層業(yè)委會(huì)對(duì)系爭(zhēng)門衛(wèi)室、半地下室享有共有權(quán)，但所主張三被告侵權(quán)的事實(shí)依據(jù)不足，法院不予采信。
法院認(rèn)為，第一、首先儲(chǔ)*公司是該系爭(zhēng)部位的產(chǎn)權(quán)所有人，對(duì)系爭(zhēng)部位有處分權(quán)，倉*公司和良*公司根據(jù)儲(chǔ)*公司的授權(quán)，使用系爭(zhēng)部位并無不當(dāng);其次良友高層房屋的分配方式，不同于一般商品房的出售，有其客觀歷史原因形成。該大樓始建于1992年，建設(shè)單位為解決本單位職工居住困難，而通過調(diào)配使用權(quán)的方式分配房屋，從未向住戶承諾住宅小區(qū)的配套設(shè)施屬于全體業(yè)主共有，且當(dāng)初的法律法規(guī)未對(duì)住宅小區(qū)配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，作出過規(guī)定;再次在1995年房改售房時(shí)，建設(shè)單位與業(yè)主未對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施(包括系爭(zhēng)部位)產(chǎn)權(quán)歸屬重新予以核定，該系爭(zhēng)部位的產(chǎn)權(quán)仍歸屬于儲(chǔ)*公司。既然系爭(zhēng)部位的產(chǎn)權(quán)不屬于良友高層業(yè)委會(huì)，按照法律規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第二、良友高層大樓在建造時(shí)，系爭(zhēng)部位原本就規(guī)劃為門衛(wèi)室和非機(jī)動(dòng)車庫，那么作為門衛(wèi)室和非機(jī)動(dòng)車庫，應(yīng)先滿足該小區(qū)大樓內(nèi)的業(yè)主使用。現(xiàn)儲(chǔ)*公司將門衛(wèi)室及非機(jī)動(dòng)車庫出租他人，顯屬不妥。作為小區(qū)良友高層業(yè)委會(huì)請(qǐng)求將系爭(zhēng)部位恢復(fù)原有功能，獲得法院判決支持。法院對(duì)良友高層業(yè)委會(huì)請(qǐng)求判令儲(chǔ)*公司等3被告，返還門衛(wèi)室、半地下室出租所得的訴求，判決不予支持。
法官說法：首先，本案中的儲(chǔ)*公司是門衛(wèi)室、半地下室的產(chǎn)權(quán)人。該小區(qū)業(yè)主的入住、業(yè)主購買居住房演化過程，決定了該小區(qū)不同于一般商品房小區(qū)業(yè)主權(quán)益的性質(zhì)。但是，該產(chǎn)權(quán)所有人擁有的產(chǎn)權(quán)，從法律上說應(yīng)該將產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)需要作適當(dāng)?shù)膭冸x，就門衛(wèi)室、半地下室的性質(zhì)，先是為該小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)的，在這點(diǎn)上說儲(chǔ)*公司并不能違背而棄全體業(yè)主的利益不顧。其次，就門衛(wèi)室、半地下室究竟該如何使用?產(chǎn)權(quán)所有人儲(chǔ)*公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與小區(qū)業(yè)主的管理機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)溝通，在不影響該小區(qū)業(yè)主使用的前提下，才可以另外處置外借他人使用。倘若這一步做到了，也就不會(huì)再生事端糾紛。再次，考慮到該小區(qū)的門衛(wèi)室、半地下室的權(quán)屬屬于儲(chǔ)*公司，這不同于一般商品房性質(zhì)的建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主共有，從實(shí)際現(xiàn)狀上看應(yīng)把所有權(quán)和使用權(quán)予以剝離;對(duì)該小區(qū)業(yè)委會(huì)主張?jiān)V求門衛(wèi)室、半地下室出租所得錢款，法院同樣判決不予支持。
