——法官就業主與開發商購房合同糾紛中防止訴訟時效過期依案說法提建議
作者：宋明志
在與房地產開發商的權利較量中，業主通常處于弱勢地位，由于財力、人力的缺乏，以及對專業法律規定知之較少，業主的維權之路充滿坎坷。近日，北京市第一中級人民法院受理的一起多名業主聯合狀告開發商，要求支付逾期備案違約金的案件中，業主的做法和一中院對該案的法律認定都給廣大業主們提供了很好的啟示。
在這起業主與開發商的購房合同糾紛案中，業主與開發商訂立的購房合同中約定：“出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第壹或貳項處理，即1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的2％賠償買受人損失。2、買?莧瞬煌朔浚?雎羧稅匆迅斗考劭畹?2％向買受人支付違約金。”
后來，由于開發商在房屋建設過程中，出現違規行為而導致合同約定的備案手續沒能按時履行，業主將開發商訴至法院。原審法院經過審理認定了開發商應承擔違約責任，但并沒有支持業主關于違約金的訴訟請求，理由是：業主要求開發商承擔逾期備案的違約責任應在合同規定的最后期限的第二天起兩年內提出，而業主們的起訴已超過上述法定訴訟時效期間。這里涉及到訴訟時效的法律概念，即法律規定當事人提起訴訟的期限，在超過該期限后起訴的，當事人將喪失勝訴的權利，即使該當事人確實是真正的權利人，也不能通過司法審判得到權利救濟。訴訟時效制度設立的目的是為了督促權利人及早主張自己的權利，盡快使權利義務處于穩定狀態。
原審法院以業主起訴超過訴訟時效為由駁回其訴訟請求，業主不服上訴到一中院。一中院經過審理，作出了令開發商向業主支付違約金的終審判決。這樣，這起商品房買賣合同糾紛案的結果就發生了根本性的變化，業主的權益得到了維護，其原因還是與訴訟時效有關。原來，一中院通過對案件證據的審查發現，在約定的備案期滿后，至業主提起訴訟這段期間，由于業主曾經持續向開發商提出過權利主張，因此，發生訴訟時效中斷的事由，業主向法院起訴的時效應從最后一次業主向開發商主張權利時起算，所以，一中院認為，原審法院認定的訴訟時效過期一項系適用法律不當。這里涉及到訴訟時效中斷的法律概念，根據我國法律規定：“訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。”
也就是說，廣大業主在知道權利被侵害后并不一定需要馬上起訴，但一定要及時向開發商主張自己的權利，以發生中斷訴訟時效的效果。而這種權利主張一定要講究證據效力，因為證明時效中斷的責任在于權利人一方。在這起合同糾紛案中，該小區的業主就臨時組織起來，向開發商遞交信件，交涉相關問題，而且這些信件都有開發商代表的簽字，無論開發商的答復如何，這些信件都起到了證明時效中斷的作用。從以往審理的一些因訴訟時效過期而業主所主張的權利沒有得到支持的案件看，廣大業主在維權過程中，雖然能夠做到及時與開發商進行溝通，但缺乏書面證據意識，這就造成司法認定上的困難。同時，應當注意的是，有的業主考慮到個人力量比較薄弱，愿意組織起來共同向開發商討說法，這當然對開發商形成一定壓力，但作為業主來說，要做到組織有序、授權有據，即業主與業主之間要做好溝通，業主與臨時組織要有授權手續，注意在維權的過程中，懂法用法，真正使自己的權利得到司法的保護。
來源：中國法院網
