案例背景：
2007年4月21日，原告劉某與被告天津市某房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的宇泰小區(qū)商住樓地下室第23號(hào)車位，價(jià)款為人民幣12萬(wàn)元。合同同時(shí)還約定了車位的交付時(shí)間、房地產(chǎn)證的辦理以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。合同簽訂后，被告即將第23號(hào)停車位交付給原告使用，原告也向被告支付了全部?jī)r(jià)款。2007年10月15日，原告就車位房地產(chǎn)證一事向國(guó)土規(guī)劃部門(mén)查詢，該部門(mén)明確表示被告沒(méi)有宇泰小區(qū)地下車位的銷售權(quán)。原告遂向法院起訴，要求確認(rèn)原被告所簽署的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》無(wú)效，并由被告退回車位款及利息。
法院認(rèn)為，被告在未取得小區(qū)地下車位銷售權(quán)的情況下，即將地下停車場(chǎng)的車位賣出，違反了相關(guān)法律規(guī)定。因此，原被告雙方簽署的房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同無(wú)效。判決支持原告的訴訟請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：
本案中的地下車位買(mǎi)賣合同糾紛主要涉及地下室汽車位權(quán)屬設(shè)定和轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。此類合同糾紛在房地產(chǎn)買(mǎi)賣市場(chǎng)中較為常見(jiàn)，買(mǎi)賣中的的法律風(fēng)險(xiǎn)值得廣大業(yè)主重視和防范。
一、 地下停車位作為商品房產(chǎn)銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)先取得銷售許可證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得銷售許可的商品房產(chǎn)不得銷售。本案出售方銷售地下停車位的行為，違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
二、 小區(qū)地下停車位權(quán)屬的確定是一個(gè)頗具爭(zhēng)議的問(wèn)題。我國(guó)《物權(quán)法》第 74條對(duì)車位的歸屬只作了原則性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”此法條對(duì)于沒(méi)有約定或約定不明的情況及地下車位是否屬于業(yè)主共有的其他場(chǎng)所，均沒(méi)有作出明確的規(guī)定。
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及法學(xué)理論，一般認(rèn)為，滿足以下條件之一的，車位屬于全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售:1、開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車位的建筑面積計(jì)算在內(nèi)的;2、開(kāi)發(fā)商把建在地下車位的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)的;3、根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確了車位作為公共配套設(shè)施的功能，將建車位作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。如果有上述情況之一，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售該車位。
如果沒(méi)有上述情況，那么，投資興建該地下車庫(kù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)此項(xiàng)有專有使用權(quán)，有權(quán)出售車位。這時(shí)購(gòu)買(mǎi)方可以要求該開(kāi)發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的車位銷售許可證或物價(jià)局出具的車位未列入建安成本的證明。在地下車位的權(quán)屬登記方面，事實(shí)上沒(méi)有任何一個(gè)地下空間車位能夠獲得政府單獨(dú)頒發(fā)的所有權(quán)證或者是使用權(quán)證，它們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)證“房屋類型”一欄，記載的是“其他”，或者只是在房地產(chǎn)權(quán)證的附記里，標(biāo)注部位和建筑面積等信息。
三、如果地下車位屬人防工程，則來(lái)自該車位的收益全部歸投資者。我國(guó)《人民防空法》規(guī)定： “ 人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者。如果開(kāi)發(fā)商未將地下車位的建筑面積計(jì)算在出售房屋的公攤面積內(nèi)，地下車位的成本未核算在住宅開(kāi)發(fā)成本內(nèi)，則應(yīng)將開(kāi)發(fā)商視為投資者，由其獲取收益，否則收益歸全體業(yè)主共有。
四、由于房地產(chǎn)商為車位購(gòu)買(mǎi)者辦理銷售許可證存在諸多的法律障礙等原因，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取以租代賣的方式將車位長(zhǎng)期租給業(yè)主使用。在簽訂此類合同時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意法律規(guī)定的20年最長(zhǎng)租賃期，超出法定最長(zhǎng)租賃期的則超出部分不受法律保護(hù)。
