老舊小區將建長效管理機制 啟動新物管模式
因物管公司拒收老舊小區，市建委有關負責人表示，將采用業主、居委會共同管理的長效機制
目前北京老舊居住區私搭亂建現象嚴重。
近日，在“老舊居住小區整治工作安排”市長專題會議上，北京市副市長劉志華表示，今年本市將對272個直管公房小區進行整治，北京部分老舊居住小區現存問題將得以解決，對此有業內人士認為，此次北京市政府提出的建立長效管理機制才是根治老舊小區癥結的長久之計，否則仍采取以往治標不治本的突擊性“民心工程”，老舊小區還會重蹈覆轍。
昨日，記者從北京市建委了解到，用于北京老舊小區的1.5億元整治資金，將通過財政撥款到各個區縣落實，目前正在操作過程中，至于各個區縣所獲資金額度，還未對外披露。但是宣武區、崇文區老舊小區的改造力度會大一些。
另據市建委小區辦宣傳科科長王穎說，對于272個直管公房的整治工作會在今年年內爭取完成，其中包括東城區胡家園小區、西城區小后倉小區、通州區玉橋北里小區等。
「小區現狀」
一半實行物業管理制據從北京市物業管理
商會了解，北京1980年以前建的老舊小區有3000多個，屬于老舊小區的有1582個，這些小區由于建設時間相對久遠，普遍存在房屋老化、配套不齊、綠化面積孝停車位不足等問題。
本次整治內容包括拆除居住小區內違章建筑和逾期臨時建筑，打通消防通道，實現市政管線的暢通；對小區內原有道路損毀進行修補；規范停車管理秩序；對小區內綠化補建、修葺；完善小區公共照明；建立長效管理機制。
目前新建小區實行物業管理制度，可以保證小區的正常秩序，但老舊小區在推行物業管理過程中卻是舉步維艱，實現物業管理服務的小區不足50%，大量社區居民無法享受到《北京市居住小區物業管理服務標準》，部分老舊小區甚至有向城市“貧民區”發展的趨勢。
即使一些已經實施了物業管理制度的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。目前老舊小區物業管理收費共分13項，根據相關房改房政策，直管公房房屋使用人一般只交納兩項費用，即衛生費和保安費，普通小區一戶全年收費總額約為84元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司收費只能收到70%左右。
「物業公司」
不愿接手老舊小區
一位不愿意透露姓名的物業公司人士表示：“我無論如何也不會去接手管理老舊小區物業，因為這些老舊小區除物業管理費收不上來外，有的老舊小區內電梯幾年不檢查一次，帶病運行，要解決這些遺留問題，沒有幾十萬元下不來，而一般物業公司一年利潤也就幾十萬元，所以誰也不愿意去填那個窟窿。”
北京戴德梁行物業管理有限公司企業事務協調主任王玉珂也表示：“戴德梁行管理的小區幾乎沒有老舊小區的項目，即使有也都是非常成熟、品質較高的別墅、公寓等高檔物業小區。對于欠費太多，或者沒有贏利點的小區，戴德梁行不會考慮接手，因為公司運營需要成本，沒有利潤，企業沒法生存。”
「政府」
新模式管理老舊小區
昨天，北京市建委物業處處長劉剛向記者表示：“對于老舊小區改造難問題，作為主管部門非常希望通過正規渠道解決，比如通過業主大會進行招投標選舉物業公司對小區進行專業管理。”
“但是目前來看，物業公司介入老舊小區似乎不踴躍，在這種情況下，作為政府部門，就要有新的管理模式推出，對老舊小區采取新型的管理模式，建立起長效管理機制，比如由老舊小區業主和社區居委會聯合起來，聘請專業的清洗公司、或者綠化公司、保潔公司、垃圾清運公司等，業主可以通過花最少的錢來獲取最大的物業服務效果。”劉剛說。
對此，北京市律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生認為：“在直管公房的小區中，因為不存在業主大會這樣的產權人共同管理機構，作為居民自治組織的居委會的作用就顯得更為突出。居民委員會應當充分發揮作用。”
■建議 鼓勵物業介入小區管理
對于如何從根本上改變北京老舊小區現狀，北京市物業商會在《北京市舊居住區配套設施的完善與管理問題研究》中指出，要建立老舊社區的專項維修改造基金，用于社區未來的永續經營；建立老舊小區緊急救助基金用于緊急避險及過渡期的資金保障。建立老舊小區物業管理補貼制度等。
北京市物業商會還建議政府部門促進老舊小區實施物業管理，可針對沒有實施物業管理的老舊小區，制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。其間，政府有關部門要研究老舊小區推行物業管理的困難，針對具體問題，逐步推進和實施物業管理。而且要確立物業管理公司對小區物業管理的惟一性，改變以往多頭管理的局面。因為目前老舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點，導致小區有多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理。
另外也可以通過降低物業管理服務標準的方式推動物業管理工作的開展，既符合質價相符的市場經濟原則，又避免了社區多種矛盾的產生。
老舊小區將建長效管理機制 啟動新物管模式
