2006年初，中國石油化工集團下發(fā)了《職工住宅物業(yè)供暖收費改革辦法》，辦法中規(guī)定：職工住宅的所有經(jīng)費來源按北京市普通商品房管理方式取得。這意味著沿襲了二十多年由單位代職工交納物業(yè)管理費、供暖費、承擔其他相關(guān)費用的時代宣告結(jié)束，集團公司總部機關(guān)(以下簡稱總部機關(guān))職工住宅的管理也因此而更加貼近市場。隨著這項重要后勤改革的啟動，若干新問題擺在了物業(yè)管理單位面前，其中最重要的一個問題就是物業(yè)管理風險問題。兩年多來，通過和保險公司的良好合作，本單位不僅對物業(yè)保險有了深刻的認識，也體會到了保險對物業(yè)管理單位的重要作用。
物業(yè)管理單位的經(jīng)費來源和面臨的風險
收費改革后，職工住宅的物業(yè)管理費、供暖費及其他相關(guān)費用單位不再支付，零散房屋，由職工自己按房屋所有權(quán)證上標注的建筑面積直接向物業(yè)管理單位交納物業(yè)費和供暖費;筆者所在單位自己管理的整棟由職工住宅的經(jīng)費來源僅剩兩個渠道：一部分是職工交納的物業(yè)管理費，另一部分是以樓為單位、從售房款中提取的和職工購房時交納的公共維修基金。公共維修基金屬專款，按上級主管部門要求要專存、專用，只有在住宅公共部分的設(shè)備設(shè)施需大修時才可動用，日常維護、小修及中修不得動用。這項基金的動用，即使符合條件，也要經(jīng)過有關(guān)部門的嚴格審核及審批，而且過程漫長，對物業(yè)管理單位來講，這項基金是不到萬不得已時不會輕易申請使用的，因此，職工住宅日常經(jīng)費來源僅剩職工交納的物業(yè)管理費。
職工住宅的管理和其他行業(yè)一樣，在履行管理責任的同時，也面臨著種種不確定的風險。一是物業(yè)管理責任風險，這種風險來源于對公共設(shè)施、設(shè)備管理的確失，例如位于公共部位的自來水、下水、暖氣管線因維護不到位突然破裂漏稅，給住戶造成財產(chǎn)損失，或是自行組織施工時因管理不當造成人身傷害和財產(chǎn)損失;二是設(shè)備、設(shè)施意外損壞引起的風險，這種風險來源外界的不可抗力或是人為不可預(yù)測因素，比如夏季的強雷電對電梯的損害，或者是維修人員對消防系統(tǒng)的誤操作，都可能帶來數(shù)額大小不一的財產(chǎn)損失。風險的背后是財產(chǎn)損失，彌補財產(chǎn)損失需要充足的經(jīng)費保障。盡管在做年度預(yù)算時單位也會把這些因素考慮進去，但風險是無處不在、無孔不入的，是不可預(yù)測的。在沒有經(jīng)費壓力時，單位有著百分之百抵御這些風險的能力;但收費改革后，不再有這方面優(yōu)勢，如果不借助外力之手，單位抵御風險的能力會一落千丈，為職工提供服務(wù)的質(zhì)量也會因此而下降。
保險的引入及順利賠付的案例
面對上述問題，筆者所在單位首先想到了保險，盡管當時保險在物業(yè)管理行業(yè)還未普遍認可，但我們認為只有保險才能和我們共同承擔并化解這些風險。2006年3月，在北京市物業(yè)協(xié)會的積極推薦下，經(jīng)過單位領(lǐng)導(dǎo)深入細致的了解，和康信保險中介公司——現(xiàn)在的中物信和保險代理公司鑒定了物業(yè)管理責任險、財產(chǎn)一切險和機器損壞險三個險種的保險合同。三份保險合同，每年保費不足6萬元，保險金額超過千萬元，保險范圍基本涵蓋了單位所面臨的風險。
