業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的“委托事項”一般都有兩個部分：一是對業(yè)主房屋的管理(即“特約物業(yè)管理”)，二是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理(即“公共物業(yè)管理”)。這兩個部分中，“對業(yè)主房屋的管理”的委托行為是有效的，“對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理”的委托行為是無效的。
“對業(yè)主房屋的管理”的委托行為是有效的，因?yàn)椋瑯I(yè)主享有對自己房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主有權(quán)將其中的一項或多項權(quán)利委托給物業(yè)管理公司行使；“對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理”的委托行為是無效的，因?yàn)椋瑯I(yè)主的此項委托行為違法。違法之處在于：
第一，違反《民法通則》第七十八條。
業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》試圖以業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的合同約定的權(quán)利和義務(wù)來代替開發(fā)商與業(yè)主之間法定的權(quán)利和義務(wù)，從而達(dá)到剝奪一方當(dāng)事人法定權(quán)利或免除一方法定義務(wù)的目的，違反《民法通則》第七十八條的規(guī)定。
第二，違反《合同法》第九條。
《合同法》第九條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。”業(yè)主沒有將小區(qū)公共財產(chǎn)委托給物業(yè)管理公司管理的權(quán)利能力，任何一個財產(chǎn)共有人(包括開發(fā)商在內(nèi))都沒有獨(dú)立將小區(qū)公共財產(chǎn)委托他人管理的權(quán)利能力。
《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的“委托事項”中，“對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理”的委托行為違反《民法通則》第七十八條和《合同法》第九條，故而無效。
物業(yè)管理公司要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)的惟一依據(jù)是其與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理委托合同》。
《物業(yè)管理委托合同》的“委托事項”有兩個部分：對業(yè)主房屋的管理和對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。其中，“對業(yè)主房屋的管理”的委托行為是有效的，但是，這一部分沒有、也根本不可能得到實(shí)際履行。沒有實(shí)際履行的合同條款，物業(yè)管理公司無權(quán)請求業(yè)主支付這部分的費(fèi)用和報酬。
《民法通則》第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)的委托行為是無效的，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取的“物業(yè)管理費(fèi)”是因?yàn)槠涔芾硇^(qū)公共財產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用。物業(yè)管理公司不僅無權(quán)向業(yè)主收取這部分的任何費(fèi)用和報酬，已經(jīng)收取的物業(yè)管理費(fèi)必須返還給業(yè)主。
