一、物業管理前期介入的內容及其運作過程
物業管理的前期介入是一個長效服務的概念，是指物業服務公司在接管物業以前的各個階段就參與決策，制定物業管理方案，并從管理和運作的角度為開發商提供樓宇設計、施工監管、設備選用、功能規劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。具體內容及其運作過程如下：
1．項目可行性研究階段
向建設單位提供意見，對未來的物業管理進行總體策劃。主要內容包括：根據物業建設成本及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；根據物業管理成本初步確定物業管理費的收費標準；從物業建設單位的角度出發，設計出與客戶目標相一致的建立在合理性價比之上的物業管理框架性方案。
2．規劃設計階段
參與建設項目的優化設計，并從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和保值增值等角度，對設計方案提出意見或建議，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后在使用階段出現問題。主要內容包括：就物業的結構布局、功能方面提出改進建議；就物業環境設計，配套設施的合理性、適應性及細節提出意見或建議；提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見；就物業管理用房等公共配套建筑提出意見。
3．施工建設階段
派出工程技術人員進駐現場，對建設中的物業進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。主要內容：就施工中發現的問題與建設單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，現場進行監督，確保安全和質量；對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設走向，特別是設計中及今后竣工資料里沒有反映的內容，從而為以后的物業管理打下良好的基礎。
4．銷售階段
此階段的介入貫穿整個銷售過程，主要內容包括：明確詳細的物業管理方案及實施進度表；明確各種收費標準及收費辦法；對銷售中的活動進行計劃與安排；采取各種方法宣傳并展示未來物業管理的狀況；在銷售現場為客戶提供咨詢服務；將早期介入的資料、記錄、方案等，連同在銷售中收集的情況和分析結論，整理后移交給前期物業服務企業。
二、物業管理前期介入的現狀與存在問題
由于對物業管理服務理念認識不夠，目前很多企業在物業管理前期介入上只是強調了物業管理介入房地產開發的階段必須提前，但是沒有明確前后物業服務的連貫性，缺乏一致的目標與運作控制。這種零散的、非系統化的前期物業介入服務，一定程度上淡化了前期介入的價值，其重要性也很難得到認識。具體問題有以下幾點：
1．物業管理招標不規范，前期介入不完整
目前，物業服務公司的確定。多數情況仍然是開發商與物業服務企業“私下”協商而定，或者就是房地產開發公司的附屬公司，從某種角度來講，很難做到真正意義上的前期介入。即使進行招投標，物業服務企業為了投標的結果，往往在競標的過程中，重點闡述的是物業交付后項目的管理方案，其實質也只是對項目的被動管理。在缺乏對方案設計和施工了解的情況下，不僅難以掌握今后的運行管理，更無法對公用設施設備的運行成本做出準確的預測，因而很難保障管理質量。
2．缺乏與業主以及房地產開發公司的溝通
房地產的設計是否符合物業使用人的實際需求、是否便于物業服務企業的實際管理，需要在建設、施工階段給出檢驗和修改意見。這種意見如果直接來自于將來的物業使用人則更客觀，更具有實際意義。而現階段，由于物業服務企業不重視與開發商、業主的溝通，內部缺乏一套行之有效的工作制度，使得業主的意見和建議不能及時有效地傳達給房地產開發公司。
3．重視硬件管理，忽視人力資源的準備和培訓
目前在前期介入的實際操作中，物業服務企業關注的重點是項目的硬件條件。因為硬件條件將會直接關系到項目今后的運營成本，也就直接影響到物業服務企業的項目效益，與此同時往往容易忽略人力資源的準備和培訓。由于物業管理的前期介入是專業性很強的工作，對人員的綜合素質要求較高，必須具備豐富的物業管理經驗和建筑、設備方面的知識。所以優秀的前期介入者必須既有房產開發的知識，又具備豐富的物業管理經驗。目前，一般的模式是物業服務企業往往在物業交付前很短的時間內，倉促聘用一些維修、保安、清潔甚至包括管理人員，經過簡單的培訓就走上崗位，“在工作中逐步適應”，從而使前期介入大打折扣。
4．相應的法律法規有待健全
由于物業管理的前期介入在一些問題上，如收費政策、職能定位等與房地產開發公司和監理單位存在沖突，而目前又沒有相應的法律、法規可遵循，因此，盡管政府鼓勵，但總的來看，前期介入并不普遍。
三、改進物業管理前期介入的幾點建議
1．理順開發商、業主、物業公司三方的關系
物業公司、開發商和業主三方的關系應該是建立在平等基礎上的商業合作伙伴關系，三方應經常進行良好的溝通，在保證各方利益的基礎上，簽訂合同文件，確保前期介入達到預期效果，實現業主、開發商、物業企業共贏。
