住宅區(qū)的物業(yè)管理權(quán)由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)行使而得以實(shí)現(xiàn)。
所謂業(yè)主，一般指住宅區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會(huì)。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會(huì)有如下職權(quán)：①選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員;②監(jiān)督管委會(huì)的工作; ③聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告;④決定住宅區(qū)(或其他物業(yè))內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);⑤修改業(yè)主公約;⑥改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑦批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
物業(yè)管理權(quán)行使糾紛概述
對(duì)小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)以及對(duì)物業(yè)利用秩序的維護(hù)管理，是物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理、提供服務(wù)的重要內(nèi)容。一方面，物業(yè)公司在履行上述物業(yè)管理職能時(shí)應(yīng)避免妨礙業(yè)主對(duì)權(quán)利的行使;另一方面，當(dāng)履行管理職能、行使管理職權(quán)與保障業(yè)主權(quán)利不受侵犯之間發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)區(qū)分物業(yè)公司行使物業(yè)管理權(quán)是否適當(dāng)分別作出處理。
物業(yè)公司在經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)或同意后對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行必要的維修保養(yǎng)的過(guò)程中，盡全力仍無(wú)法避免對(duì)個(gè)別或部分業(yè)主的權(quán)利形成一定妨礙的，此時(shí)少數(shù)受影響的業(yè)主負(fù)有給予配合、提供方便的義務(wù)，應(yīng)容忍物業(yè)公司在行使物業(yè)管理職權(quán)時(shí)給自己帶來(lái)的不便。如果少數(shù)業(yè)主因履行上述配合和方便義務(wù)而遭受損害的，其他受益的業(yè)主應(yīng)對(duì)該損害給予合理的補(bǔ)償，物業(yè)公司因其合理適度行使管理職權(quán)而無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。
必須明確的是，物業(yè)公司作為業(yè)主聘用的專業(yè)性服務(wù)公司，不享有任何凌駕于業(yè)主之上的權(quán)力，更沒(méi)有執(zhí)法權(quán)。因此，如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主違反住宅公約裝修房屋，諸如違規(guī)裝配防盜網(wǎng)、拆毀承重墻、改變房屋功能布局、擅自移動(dòng)空調(diào)機(jī)位等等，物業(yè)公司應(yīng)以發(fā)出限期整改通知書、會(huì)同有關(guān)組織進(jìn)行協(xié)調(diào)談話、報(bào)告有關(guān)行政主管部門以及引導(dǎo)相鄰業(yè)主提起訴訟等方式履行其管理職責(zé)，而不得直接采取拆除、斷水?dāng)嚯姟⒔雇ㄐ械确绞叫惺蛊涔芾砺毮堋７駝t，物業(yè)公司將承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。至于業(yè)主違規(guī)裝修應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)由有關(guān)行政機(jī)關(guān)或人民法院依法作出處理。
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