物業(yè)管理法律關(guān)系是基于物業(yè)管理引起的。審判實(shí)踐中，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，較常見的物業(yè)管理糾紛有：業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)、業(yè)主房屋維修、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到侵害、業(yè)主私自搭建、業(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失、公共費(fèi)用分?jǐn)偂㈤_發(fā)商拒不移交物業(yè)管理服務(wù)用房、物業(yè)管理承包合同等引起的各類糾紛。因此，人民法院在審理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，要根據(jù)不同的物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式，準(zhǔn)確把握其訴訟管轄、訴訟主體、法律適用等法律問題。
1、關(guān)于訴訟主體問題。
物業(yè)管理糾紛的訴訟主體，是指以自已的名義請(qǐng)求法院保護(hù)民商事權(quán)益，并由此引起民事訴訟程序發(fā)生、變更和消滅的人及相對(duì)人。它一般為物業(yè)管理訴訟糾紛中的原告和被告，即開發(fā)商或作為單元套房所有權(quán)人的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司。審判實(shí)踐中，對(duì)于開發(fā)商訴訟主體資格的審查，應(yīng)把重點(diǎn)放在開發(fā)商的工商登記以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照上。對(duì)于業(yè)主訴訟主體資格的審查，實(shí)踐中有兩種不同的理解。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主就是單元套房的所有權(quán)人;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主不僅是單元套房的所有權(quán)人，還是該建筑物及附屬物的所有權(quán)人和共有人。筆者認(rèn)為，以上兩種觀點(diǎn)都正確，這兩種觀點(diǎn)主要是從對(duì)小業(yè)主和大業(yè)主的劃分而言。但在審判實(shí)踐中，對(duì)前一業(yè)主，應(yīng)重點(diǎn)審查其單元房屋的產(chǎn)權(quán)證明以及身份證明，對(duì)于業(yè)主眾多的，可以經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主推選代表參加訴訟。對(duì)后一業(yè)主，除要審查其產(chǎn)權(quán)證明外，還要審查其工商登記以及相關(guān)行政主管部門的證明。
對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格的審查，則應(yīng)重點(diǎn)審查業(yè)主委員會(huì)的成立是否符合法定程序上。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其組成人員不得在物業(yè)管理公司中兼職。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)審查該業(yè)主大會(huì)是否按照物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門辦理了登記手續(xù)。對(duì)于物業(yè)管理公司訴訟主體資格的審查，則要看該物業(yè)管理公司是不是開發(fā)商的下屬企業(yè)，如果是，還應(yīng)將開發(fā)商列為原告或被告，或者將物業(yè)管理公司列為被告，開發(fā)商列為第三人。
2、關(guān)于法律適用和訴訟管轄。
由于物業(yè)管理糾紛的種類多，既可能發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，也可能發(fā)生在業(yè)主與開發(fā)商之間或開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間，其糾紛的形式和性質(zhì)更是多種多樣。
因此，在《物業(yè)管理法》已頒布實(shí)施的情況下，如何對(duì)有些規(guī)定不具體和不完善的地方來正確適用法律?筆者認(rèn)為，一方面，最高人民法院要盡快出臺(tái)相關(guān)司法解釋。
另一方面，要具體問題具體分析。比如對(duì)因業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)、業(yè)主私自搭建以及在小區(qū)內(nèi)受到侵害或財(cái)產(chǎn)丟失等引起的侵權(quán)索賠訴訟，除應(yīng)適用《物業(yè)管理法》的規(guī)定外，還應(yīng)適用《民法通則》的有關(guān)規(guī)定。如果屬于單純的物業(yè)管理合同糾紛，則應(yīng)適用《合同法》關(guān)于委托合同的有關(guān)規(guī)定，如果委托合同中沒有具體規(guī)定的，可以引用合同法總則的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行處理。
致于物業(yè)管理糾紛的訴訟管轄問題。
由于物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容離不開物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定都是圍繞物業(yè)來展開。而物業(yè)又是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地等不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》第34條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。
故此，物業(yè)管理糾紛案件一般應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院專屬管轄，當(dāng)然，象對(duì)于開發(fā)商拒不向業(yè)主移交物業(yè)管理服務(wù)用房，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共公設(shè)施等引起的訴訟，如果開發(fā)商不在不動(dòng)產(chǎn)所在地居住，如何確定訴訟管轄?筆者認(rèn)為，由于雙方因合同權(quán)利義務(wù)所產(chǎn)生的糾紛，因其不動(dòng)產(chǎn)在合同履行地，仍應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄原則，即業(yè)主可在不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
