業(yè)主可根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級來選擇物業(yè)。
顧客進(jìn)飯店、賓館、美容院、電影院或理發(fā)店時(shí)，都知道可以按等級進(jìn)行消費(fèi)，如今，購買住宅的業(yè)主，也可以按《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》提供的等級標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行自主選擇與消費(fèi)了。這個(gè)辦法的出臺歷經(jīng)好幾年，是在精確測算各項(xiàng)服務(wù)成本后，反復(fù)比較逐步形成的，業(yè)內(nèi)人士稱其為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“菜單”。
這一重大舉措，對業(yè)主明明白白消費(fèi)提供了科學(xué)的指導(dǎo)，對繁復(fù)的物業(yè)服務(wù)行為提供了監(jiān)督的依據(jù)。原先，每個(gè)小區(qū)幾乎都有那么一些業(yè)主，對小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)不熱心、不支持、不搭界，甚至不付費(fèi)，造成了管理中的碰撞與能耗。辦法出臺后，按照“商品交換法則”，對于在社會(huì)上普及“物業(yè)服務(wù)是勞務(wù)商品”、“誰受益誰付費(fèi)”的國際慣例，在業(yè)主中進(jìn)一步確立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念，都有著極大的推進(jìn)作用。
《辦法》將本市主要的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容歸并為 “綜合管理服務(wù)”、“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)”、“公共區(qū)域秩序維持服務(wù)”、“公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)”以及“共用部位、功用設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)”五個(gè)類別，即通常所稱的保潔+保安+保綠+保修+綜合管理服務(wù)(4+1)服務(wù)。
在五個(gè)類別(4+1)中，按服務(wù)內(nèi)容的多少、服務(wù)要求的高低和設(shè)施配備的情況，又進(jìn)行了細(xì)分，等級從低到高，最高為五級，每一等級都列明對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其中最高限價(jià)(即最高級別相加后的總和)為每月每平方米2.3元。在物業(yè)服務(wù)成本測算的基礎(chǔ)上，形成了一份質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、可供直觀選擇的服務(wù)收費(fèi)菜單。業(yè)主們可以根據(jù)自己的意愿和消費(fèi)能力，對不同類別、不同級別的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行組合，然后通過業(yè)主大會(huì)，選擇所需要的服務(wù)等級，并支付相應(yīng)費(fèi)用。
據(jù)悉，不少物業(yè)公司已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)，在企業(yè)內(nèi)部組織員工進(jìn)行培訓(xùn)了。這種主動(dòng)精神對于在市場上站穩(wěn)腳跟、進(jìn)而擴(kuò)大市場份額是十分必要的。但是，在物業(yè)管理市場中，業(yè)主作為需求主體一方，對“菜單”的學(xué)習(xí)與掌握不可忽視。因?yàn)闃I(yè)主是甲方，選擇物業(yè)服務(wù)，簽訂合同，履行監(jiān)督，歸根到底都是業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的職責(zé)。因此，學(xué)會(huì)運(yùn)用“菜單”，對業(yè)主來說是舉足輕重的大事，“菜單”能否順利地普及與實(shí)施，也就成為該事物矛盾的主要方面。換言之，業(yè)主學(xué)習(xí)“菜單”，比物業(yè)公司顯得更加必要。如同進(jìn)飯店用餐時(shí)，首先必須按菜單點(diǎn)菜一樣，今后的購房業(yè)主，必先弄清菜單，才能選擇滿意管家，并交納服務(wù)費(fèi)用。問題在于，物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)性很強(qiáng)，《辦法》提供的“菜單”比飯店提供的菜單要復(fù)雜得多，需化點(diǎn)功夫才能掌握。可見，現(xiàn)代社會(huì)對購房業(yè)主的要求越來越高了，當(dāng)一名合格的業(yè)主也越來越不容易了，對業(yè)委會(huì)的正規(guī)培訓(xùn)當(dāng)然也顯得越來越必要了。普及物業(yè)管理知識，提倡學(xué)習(xí)型業(yè)主，學(xué)會(huì)“點(diǎn)菜”，成了當(dāng)務(wù)之急。
建議購房業(yè)主認(rèn)真將《辦法》學(xué)習(xí)一遍，雖不一定研讀，至少也要領(lǐng)會(huì)，了解哪種服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)既符合本身需要，又符合小區(qū)里大多數(shù)業(yè)主的需要，哪道菜合適就點(diǎn)那道菜。點(diǎn)級別高的“菜”，價(jià)格就高;點(diǎn)級別低的“菜”，價(jià)格就低。有的業(yè)主如果與其他業(yè)主的選擇不一樣，或高，或低，那就要“隨大流”。倘若不學(xué)習(xí)“菜單”，不了解其具體內(nèi)容的具體要求，就會(huì)對服務(wù)價(jià)格的高低想當(dāng)然地說三道四，就很容易糾纏在無原則的紛爭中。
總之，購房業(yè)主一定要在學(xué)習(xí)“菜單”的基礎(chǔ)上，有效地行使自己的選擇權(quán)利。平時(shí)一定要關(guān)心小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，積極參加業(yè)主大會(huì)，重視自己的投票權(quán)，按照民主集中制的要求，選出滿意的業(yè)委會(huì)成員，按“菜單”購買滿意的物業(yè)服務(wù)。
