物業(yè)管理是受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
一、居住小區(qū)物業(yè)接管總和驗收的流程
1、驗收申請：居住小區(qū)建設(shè)項目全部竣工并通過各項工程驗收后，建設(shè)單位向居住小區(qū)接管總和驗收部門提出小區(qū)綜合驗收書面申請書，并提交相關(guān)的文件、資料。
2、初步審查:居住小區(qū)接管綜合驗收辦公室接到申請書和有關(guān)文件、資料后，進(jìn)行初步審查，并報請居住小區(qū)接管綜合驗收領(lǐng)導(dǎo)小組審批。
3、出具證明：居住小區(qū)經(jīng)驗收合格后，由居住小區(qū)接管綜合驗收部門出具《居住小區(qū)竣工接管綜合驗收報告》、《居住小區(qū)各專業(yè)專項認(rèn)定書》、《居住小區(qū)竣工接管綜合驗收認(rèn)定書》等驗收證明文件。
4、驗收備案：居住小區(qū)接管綜合驗收合格后，頒發(fā)接管綜合驗收批準(zhǔn)書，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照要求將居住小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)有關(guān)文件及資料報送市、區(qū)(縣)國土房管局備案。
二、業(yè)主公約制定與核準(zhǔn)的流程
1、房地產(chǎn)項目的售房單位在銷售商品房單位在銷售商品住宅前，必須制定《物業(yè)管理公約》，并報市小區(qū)辦核準(zhǔn)。
2、房地產(chǎn)項目的售房單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，必須提供經(jīng)市小區(qū)辦核準(zhǔn)的《物業(yè)管理公約》。
3、房地產(chǎn)項目的售房單位在銷售商品房時，必須向購房人明示《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容。
三、業(yè)主公約及承諾書簽署的流程
1、售房單位在銷售商品房時，必須向購房人明示《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，并與購房人和物業(yè)管理企業(yè)簽署遵守《物業(yè)管理公約》的承諾書。
2、買賣預(yù)售商品房的，應(yīng)在辦理預(yù)售登記時即提交購房人與售房單位、管理單位簽訂的遵守公約的承諾書。
3、簽訂商品房買賣合同的，在辦理商品房交易過戶手續(xù)時提交購房人與售房單位、管理單位簽訂的遵守公約的承諾書。
4、各區(qū)、縣國土房管局應(yīng)在辦理預(yù)售商品房登記手續(xù)和交易過戶手續(xù)時將承諾書作為基本要件加以核驗。
四、《住宅質(zhì)量保證書》的制定與交付
1、提供保證書：售房單位在向商品住宅的購房人交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》，提供的《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。
2、保修責(zé)任：《住宅質(zhì)量保證書》是售房單位對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律依據(jù)，售房單位應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。
3、委托保修：商品住宅售出后，售房單位委托管理單位或其他單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。
4、保修期限：住宅保修期從售房單位將竣工驗收的住宅交付購房人使用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于適用法規(guī)明確規(guī)定的保修期限。售房單位可以延長保修期。
五、《住宅使用說明書》制定與交付的流程
1、售房單位在向購房人交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅使用說明書》。
2、商品住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。
3、售房單位在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，售房單位不承擔(dān)保修責(zé)任;因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
六、前期物業(yè)管理合同的簽訂及管理
1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，售房單位徐通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的管理工作。
2、在業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，售房單位選聘管理單位的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
3、售房單位在與商品住宅購房人簽訂的買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
4、為保障前期物業(yè)管理合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設(shè)部制訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的示范文本，供前期物業(yè)管理當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況，選擇、確定服務(wù)協(xié)議的各項條款。
5、自房屋銷售之日起至業(yè)主委員會重新委托管理單位之日止，由售房單位選聘管理單位與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理。
6、管理單位承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，并辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。售房單位按照國家相關(guān)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
