隨著社會的不斷進步，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的矛盾越發(fā)突出，產(chǎn)品綠色革命已成為國際潮流，而綠色住宅已經(jīng)成為當今住宅業(yè)發(fā)展的趨勢。主要體現(xiàn)在建筑的規(guī)劃、設計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過程中，考慮保護資源和生態(tài)環(huán)境，減少污染，以實現(xiàn)社會總體
隨著社會的不斷進步，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的矛盾越發(fā)突出，產(chǎn)品綠色革命已成為國際潮流，而綠色住宅已經(jīng)成為當今住宅業(yè)發(fā)展的趨勢。主要體現(xiàn)在建筑的規(guī)劃、設計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過程中，考慮保護資源和生態(tài)環(huán)境，減少污染，以實現(xiàn)社會總體效益的最大化。推行綠色物業(yè)管理也就成為當前住宅業(yè)發(fā)展的一種必然結(jié)果。倡導綠色物業(yè)管理概念，正是基于綠色住宅的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求。它的提出不但反映了人們對于居住環(huán)境的要求，同時物業(yè)管理也逐步由單向管理型向社會經(jīng)濟環(huán)境等綜合管理效益型轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理模式也正朝著綠色物業(yè)管理發(fā)展。
一、住宅建筑與環(huán)境
隨著城市化水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的興起，大量物業(yè)的竣工對資源消耗和生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生負面影響。建筑占據(jù)大量土地資源和自然空間，傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)粗放、污染的生產(chǎn)工藝影響了自然水文狀態(tài)和空氣質(zhì)量，并產(chǎn)生大量的廢棄物，目前我國建材生產(chǎn)、建筑活動造成的污染約占全部污染的３４％，對環(huán)境產(chǎn)生重大的負面影響。
當前，全社會的環(huán)保意識不斷增強，營造綠色物業(yè)、健康住宅，為子孫后代承擔義務，正成為越來越多的開發(fā)商、建筑師追求的目標。人們不但注重單體建筑的質(zhì)量，也關(guān)注物業(yè)小區(qū)的環(huán)境；不但注重結(jié)構(gòu)安全，也關(guān)注室內(nèi)空氣質(zhì)量；不但注重材料的堅固耐久和價格低廉，也關(guān)注材料消耗對環(huán)境和能源的影響。目前的房地產(chǎn)市場上， 綠色 概念已成為新賣點。環(huán)保型、生態(tài)型的綠色住宅或綠色住宅區(qū)的概念頻頻推出。綠色景觀、綠色裝修、綠色電梯等新概念疊出，開發(fā)商和消費者對綠色物業(yè)的關(guān)注與追求，折射出新的物業(yè)消費需求趨勢，體現(xiàn)了進入21世紀房地產(chǎn)市場發(fā)展對物業(yè)消費的 優(yōu)化 要求。2001年南京白下區(qū)在全區(qū)率先推行 綠色物業(yè)管理 。該區(qū)把全區(qū)70多個物管小區(qū)劃分為五個片區(qū)，從環(huán)境、服務、文化三個方面提出了管理目標，并經(jīng)常組織現(xiàn)場觀摩學習。
二、綠色物業(yè)內(nèi)涵的界定
與傳統(tǒng)物業(yè)相比,在房地產(chǎn)開發(fā)中的綠色物業(yè)一般應該具有如下內(nèi)涵：
綠色 首先是一個人文的概念。對綠色的追求反映出物業(yè)消費由追求數(shù)量到關(guān)注質(zhì)量的消費水平的階段性提升,體現(xiàn)的是一種文化品位和道德素養(yǎng),是一種健康的物業(yè)消費觀念,是拋開急功近利的浮躁后的寧靜,是人類因漠視自然而受到懲罰后感悟到的親近自然的需求,體現(xiàn)出人對自然的尊重。在 以人為本 的前提下,追求人與自然的和諧共生。通過綠色觀念營造出既與自然融合又屬于自己的一方居住空間。
其次, 綠色 的內(nèi)涵不是僅指顏色和外在景觀,也不是簡單意義上的反璞歸真和崇尚原生態(tài),房地產(chǎn)的開發(fā)和消費都不能為綠色而綠色,靠山近樹臨水并不是綠色物業(yè)的全部含義。綠色物業(yè)是應用現(xiàn)代的科技手段和先進的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環(huán)境,綠色的表現(xiàn)形式可以多種多樣,其核心體現(xiàn)的是人與自然的關(guān)系,也不能用物業(yè)價格的高低來簡單衡量。
最后,綠色物業(yè)是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術(shù)含量應該有所區(qū)別。綠色物業(yè)的開發(fā)建設必然伴隨著現(xiàn)代科技的應用,包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經(jīng)濟、技術(shù)、自然等多方面符合社會的可持續(xù)發(fā)展的要求。
三、綠色物業(yè)的衡量標準和基本要求
(一)綠色物業(yè)的衡量標準綠色物業(yè)在建筑設計時,要吸收建筑學、生態(tài)學、生物學等多方面的科技成果,在設計上考慮多重物質(zhì)因素和精神因素設計而成,使物質(zhì)資源在物業(yè)使用過程中能夠有序的循環(huán)轉(zhuǎn)換,并與自然和生態(tài)相平衡,獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活;在價格性能比方面均好的居住空間。其基本的衡量標準是：1 在生理生態(tài)方面有廣泛的開敞性；2 采用的是無害、無污、可以自然降解的環(huán)保型建筑材料;3 按生態(tài)經(jīng)濟開放式閉、合循環(huán)的原理作無廢無污的生態(tài)工程沒計；4 有合理的立體綠化,能有利于保護、穩(wěn)定周邊地域的生態(tài)；5 利用了清潔能源,能降解住宅運轉(zhuǎn)的能耗,提高自養(yǎng)水平；6 富有生態(tài)文化及藝術(shù)內(nèi)涵。
(二)綠色物業(yè)除須具備傳統(tǒng)物業(yè)遮風避雨、通風采光等基本功能外,還要具備協(xié)調(diào)環(huán)境、保護生態(tài)的特殊功能。因此,綠色物業(yè)的建造應遵循生態(tài)學原理,體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則,在規(guī)劃設計、營建方式、選材用料方面按區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)的特定要求進行。根據(jù)建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心正在研究制定的有關(guān)綠色生態(tài)住宅小區(qū)的技術(shù)導則,綠色住宅大致應滿足如下一些要求(見表1)
四、綠色物業(yè)管理
體現(xiàn)人本思想，推行人性化管理 綠色物業(yè)管理 的特征之一是：尊重人，因此要大力推行 人性化管理 。我們在長期的物業(yè)管理實踐中，一貫強調(diào) 以人為本 和 業(yè)主至上 的指導思想。采用多種綠色方式營造一個生態(tài)住宅與自然景觀、社會文化相融合的環(huán)境。因此，我們首先要關(guān)心業(yè)主和住戶不同層次的需求，維護他們的切身利益；還要把員工看成是企業(yè)興旺之本，關(guān)心他們的工作、生活、學習和進步，選賢任能，唯才是舉。其次，在小區(qū)環(huán)境的維護和建設中，融入人文思想和人性因素，一切圍繞人來做文章。再次，把業(yè)主和住戶都看成是一個大家庭的成員，把 家庭式的關(guān)懷 送到家家戶戶。第四，塑造具有現(xiàn)代文明特征的社區(qū)精神，在人與人之間，在管理與服務之間，在小區(qū)的每一個角落，營造個人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區(qū)情舒暢，鄰里和睦相處，社區(qū)生活活潑的氛圍，確保小區(qū)長治久安、業(yè)主安居樂業(yè)。
提供尊重人的 零干擾服務 ，其具體內(nèi)容體現(xiàn)在：尊重業(yè)主的隱私權(quán)和最大程度上方便業(yè)主，實施 零干擾服務 。首先對業(yè)主的需求做深入細致、全面系統(tǒng)的調(diào)查，提供即時服務，即成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應急服務隊和一支24小時快速維修隊，保證業(yè)主隨叫隨到，及時為業(yè)主提供服務和幫助。而當業(yè)主沒有服務要求時，我們就要實行 隱性管理 ，盡量不干擾業(yè)主的生活自由。這二者的結(jié)合則為 零干擾 服務。例如物業(yè)管理公司只在固定執(zhí)勤崗位安排穿著職業(yè)制服的安全管理員值勤，而其他保安員一律身著統(tǒng)一便服在小區(qū)巡視。再如，不在業(yè)主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作，盡量把清潔工作安排在人流稀少時進行。提供全方位的特色服務，滿足不同層次的需求物業(yè)管理公司為滿足不同業(yè)主的需要，應盡量提供多樣化的特約服務，如家政服務的 貼心管家 、照顧兒童的 四點半學校 等。我們將根據(jù)業(yè)主、住戶的文化素質(zhì)、職業(yè)特征、發(fā)展目標、風俗習慣、個人愛好、年齡層次、家庭結(jié)構(gòu)和消費需求等特點，細分用戶、細分愛好、細分項目，提供全方位、多層次、個性化的特色服務，在滿足群體需求、一般需求的同時，盡可能滿足業(yè)主的個體需求和特殊需求。
