一、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義及理解 涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義有廣義和狹義之說(shuō)。廣義是指某種物業(yè)管理民事關(guān)系在法律上的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及其司法管轄涉及不同法域的法律選擇適用問(wèn)題的先行處理后方能確定的民事法律關(guān)系，狹義是指特定法域境內(nèi)物業(yè)管理 一、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義及理解
涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義有廣義和狹義之說(shuō)。廣義是指某種物業(yè)管理民事關(guān) 系在法律上的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及其司法管轄涉及不同法域的法律選擇適用問(wèn)題的先行處理后方能確定的民事法律關(guān)系，狹義是指特定法域境內(nèi)物業(yè)管理民事關(guān)系，因其構(gòu)成要素中的主體 境位身份、客體或者引起該關(guān)系易化的法律事實(shí)，涉及該法域以外的其他相關(guān)法域的法律適用效力問(wèn)題，必須先依本法域的法律沖突規(guī)范作出處理，才能確定對(duì)該民事關(guān)系應(yīng)適用的實(shí) 體法的民事法律關(guān)系現(xiàn)象。
在中國(guó)法學(xué)界普遍流行著關(guān)于涉外民事法律關(guān)系的“三要素”論，即只要某一民事法律 關(guān)系的主體是外國(guó)人(包括無(wú)國(guó)籍人)，或者該法律關(guān)系指向的標(biāo)的存在于外國(guó)(或國(guó)外)，或 者該法律關(guān)系據(jù)以形成的法律事實(shí)發(fā)生外國(guó)(或國(guó)外)，這一民事法律關(guān)系就是涉外民事法律關(guān)系。1988年4月20日頒發(fā)的《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的 意見(jiàn)(試行)》(法(辦)發(fā)［1988］6號(hào))第178條規(guī)定：“凡民事關(guān)系的一方或者雙方當(dāng)事人是外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人、外國(guó)法人的；民事關(guān)系的標(biāo)的物在外國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的；產(chǎn)生、變更或者消滅 民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律事實(shí)發(fā)生在外國(guó)的，均為涉外民事關(guān)系”。“人民法院在審理涉外民事關(guān)系的案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《民法通則》第八章的規(guī)定來(lái)確定應(yīng)適用的實(shí)體法。”法學(xué)界 把涉外民事法律關(guān)系的“三要素”簡(jiǎn)稱為“涉外因素”，并將涉外民事法律關(guān)系定義為是含有涉外因素的民事法律關(guān)系。1989年3月24日《法制日?qǐng)?bào)》(北京)第3版刊載了夏普所寫《涉 外民事法律關(guān)系“要素論”質(zhì)疑》一文，正確指出了“三要素論”不能準(zhǔn)確劃定涉外民事法律關(guān)系的界圍，不能說(shuō)明該關(guān)系的法律特質(zhì)和“三要素”定義不符合形式邏輯規(guī)則。沖突法 上講的“涉外因素”(foreｉgnelemenｔ)中的“涉外”之“外”，不僅是指“外國(guó)國(guó)家”(f oreign country)，而且是指不同法域，英國(guó)沖突法對(duì)國(guó)際沖突法和區(qū)際沖突法不加區(qū)分， 籠統(tǒng)叫做沖突法，既適用于解決國(guó)際法律沖突，也適用于解決區(qū)際法律沖突。在英國(guó)沖突法看來(lái)，“涉外”涉及的“國(guó)家”一詞不是指憲法或國(guó)際公法意義上的國(guó)家，而只是一個(gè)具有 獨(dú)特法律制度的“法域”(lawdistrict)的代名詞。當(dāng)然，國(guó)際沖突法與區(qū)際沖突法并不能絕對(duì)等同，還是有一定差別的。從涉外民事法律關(guān)系問(wèn)題的實(shí)務(wù)看，主要是解決涉外民事案 件的管轄權(quán)、法律適用或法律選擇、民事司法協(xié)助三大問(wèn)題，而解決這些問(wèn)題的各種法律規(guī)范構(gòu)成沖突法的內(nèi)容。其中，應(yīng)該根據(jù)什么原則或標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定一個(gè)國(guó)家或地區(qū)有權(quán)或無(wú)權(quán)管 理某一涉外民事案件和決定該事件所牽涉的各種問(wèn)題選擇適用何種法律，這是將涉外民事法律關(guān)系單獨(dú)劃出而與純國(guó)內(nèi)本法域直轄民事法律關(guān)系并列的根本原因。因此，在涉外(物業(yè) 管理)民事法律關(guān)系定義表述中，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這種根本原因決定的特征。對(duì)涉外民事關(guān)系的法律適用選擇，是選擇具體規(guī)定民事關(guān)系當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)和法律報(bào)應(yīng)的實(shí)體法，而不是程序 法。
二、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系產(chǎn)生原因
涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系的產(chǎn)生有其必要條件：一是不同法域的國(guó)家和地區(qū)之間開(kāi)展 經(jīng)濟(jì)、文化和民事來(lái)往，建立起國(guó)際社會(huì)的物質(zhì)生活關(guān)系即國(guó)際(區(qū)際)經(jīng)濟(jì)關(guān)系；二是在民 法規(guī)范體系中，不同法域的國(guó)家和地區(qū)的法律因本國(guó)國(guó)情、本地方地情不盡相同而對(duì)同一民 事關(guān)系問(wèn)題的規(guī)定有所不同，如對(duì)自然人行為能力的規(guī)定存在差異；三是對(duì)其他不同法域的國(guó)家和地區(qū)民法規(guī)定的效力予以承認(rèn)。雖然有前述兩個(gè)條件存在，但如果一國(guó)拒不承認(rèn)任何 外國(guó)、不同法域地區(qū)民事法律的效力，那么也就不會(huì)發(fā)生法律沖突。承認(rèn)不同法域國(guó)家和地區(qū)民法的效力，是出于正常的政治、經(jīng)濟(jì)和文化交往的需要。
一國(guó)給予外國(guó)人在民事權(quán)利方面何種待遇的制度，國(guó)際通行的主要有國(guó)民待遇、最惠國(guó) 待遇和互惠待遇三種制度。在物業(yè)管理方面，中國(guó)的國(guó)內(nèi)立法對(duì)國(guó)民待遇制度作了肯定。國(guó)民待遇是指某國(guó)給予外國(guó)人的待遇和給予該國(guó)本國(guó)人的待遇相同，也即外國(guó)人和國(guó)內(nèi)人在同 樣條件下所享有的權(quán)利和義務(wù)基本相同。早在1984年8月2日國(guó)務(wù)院發(fā)布施行的行政法規(guī)《國(guó)務(wù)院關(guān)于外國(guó)人私有房屋管理的若干規(guī)定》中就明確規(guī)定：“對(duì)外國(guó)人在中國(guó)境內(nèi)的個(gè)人所 有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房(以下簡(jiǎn)稱外國(guó)人私有房屋)的管理，應(yīng)當(dāng)遵守《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定。”該規(guī)定使外國(guó)人在私有房屋管理方面，享有同具有 中國(guó)國(guó)籍的中國(guó)人一樣的權(quán)利，當(dāng)然也負(fù)有同樣的義務(wù)。該《規(guī)定》還規(guī)定：“外國(guó)人私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋時(shí)，可以在房屋所在地委托代理人 代為管理。委托代管應(yīng)由本人出具委托書。”中國(guó)現(xiàn)行國(guó)家和地方物業(yè)管理規(guī)范性法律文件中，均未將外國(guó)人(包括外國(guó)的自然人、法人和無(wú)國(guó)籍人)擁有的物業(yè)以及外銷商品房排除在 物業(yè)管理實(shí)行范圍之外，也未單獨(dú)作出特別規(guī)定，由此可以推見(jiàn)出物業(yè)管理立法者是默示適用國(guó)民待遇原則的。換言之，外國(guó)人基于其在中國(guó)境內(nèi)所有或所使用的物業(yè)，依國(guó)民待遇原 則而作為業(yè)主、物業(yè)使用人享有同具有中國(guó)國(guó)籍的業(yè)主、物業(yè)使用人一樣的、平等的物業(yè)管理自治權(quán)，當(dāng)然地成為物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體之一。
三、沖突規(guī)范在涉外物業(yè)管理關(guān)系方面的運(yùn)用實(shí)務(wù)
沖突規(guī)范又稱法律適用規(guī)范，是指出某一特定涉外民事法律關(guān)系適用何種法律的規(guī)定。 沖突規(guī)范的結(jié)構(gòu)，以“人的能力，依其本國(guó)法”、“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依物之所在地法”這兩個(gè)沖突規(guī)范為例：“人的能力”、“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，是民事法律關(guān)系或待解決的法律問(wèn)題，被 稱為“范疇”(categorioes)；“本國(guó)”、“所在地”，是將范疇和某一個(gè)特定的法域法制連結(jié)起來(lái)，指出這個(gè)法律關(guān)系應(yīng)適用的法律的因素，被稱為“連結(jié)因素”(conｎｅcting fa ｃｔor)或“連接點(diǎn)”(ｐoints of contracｔ)；“本國(guó)法”、“物之所在地法”，是沖突規(guī)范確定為解決法律問(wèn)題應(yīng)該適用的法律，被稱為調(diào)整該法律關(guān)系的“準(zhǔn)據(jù)法”(ｐroｐer law)。法院在確定它對(duì)某一涉外民事案件有管轄權(quán)后，緊接著就是根據(jù)沖突規(guī)范來(lái)決定處理 該案件問(wèn)題適用何種法律。中國(guó)法律中的法律適用規(guī)定內(nèi)容較多，從與涉外物業(yè)管理民事關(guān)系直接相關(guān)性角度，主要有下列一些規(guī)定應(yīng)在實(shí)務(wù)工作中予以重視。
