導(dǎo)讀：在建工程抵押是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風(fēng)險(xiǎn)，如操作不當(dāng)，很可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。那么，在建工程抵押需要需要對(duì)哪些方面進(jìn)行評(píng)估?
在建工程抵押需要對(duì)以下幾點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估：
1、土地權(quán)屬
在建工程的土地權(quán)屬有兩種性質(zhì)，四種情況，即以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán);以租賃方式取得的土地使用權(quán);以無(wú)償劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán);集體所有制土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵和被評(píng)估在建工程即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為是不完全相同的。
2、項(xiàng)目權(quán)屬
對(duì)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款評(píng)估，要查明委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬聯(lián)建項(xiàng)目或是否有參建單位，委托單位對(duì)委估的在建項(xiàng)目整體或部分是否確實(shí)擁有所有權(quán)。若委托單位是委估對(duì)象的主建單位，另有一個(gè)或兩個(gè)參建單位，則參建單位的價(jià)值不屬于委托單位所有，其價(jià)值不屬于委估房地產(chǎn)的抵押范圍;若委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是聯(lián)建項(xiàng)目則委托單位對(duì)委估對(duì)象擁有的權(quán)利部分是多少?因此評(píng)估人員必須對(duì)上述情況進(jìn)行充分的調(diào)查并把握，其中特別是要搞清楚項(xiàng)目公司的組成各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟(jì)合同在法律上是否有效等等。評(píng)估人員只能對(duì)委托單位對(duì)委估房地產(chǎn)項(xiàng)目所實(shí)際擁有的權(quán)利部分進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估。
3、工程進(jìn)度
在估價(jià)實(shí)務(wù)中，各個(gè)委估在建項(xiàng)目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程(包括地下室結(jié)構(gòu)部分);有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分;有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊取４蟛糠值捻?xiàng)目，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒(méi)有進(jìn)行。對(duì)于上述不同的情況，評(píng)估時(shí)必須準(zhǔn)確地把握在建工程項(xiàng)目的實(shí)際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實(shí)物工程量，對(duì)于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估范圍。因此在對(duì)在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不能簡(jiǎn)單地根據(jù)工程的實(shí)際投資進(jìn)度來(lái)評(píng)估其價(jià)值。
4、銷(xiāo)售狀況
有些委估的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤(pán)。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，必須清楚地把握兩個(gè)問(wèn)題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分;二是開(kāi)發(fā)商已實(shí)際出售了多少建筑面積。評(píng)估時(shí)必須將已售部分的在建實(shí)物工程量?jī)r(jià)值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值從整個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估值中扣除。因?yàn)橐咽鄄糠謽潜P(pán)的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無(wú)權(quán)將其抵押。
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