對(duì)此，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條給出這樣一種處理方法，即“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”按照這一規(guī)定，似乎應(yīng)當(dāng)是先注銷在建工程抵押權(quán)，然后再辦理新的房地產(chǎn)抵押登記。
我們認(rèn)為，這一規(guī)定是不合理的。其不利于維護(hù)在建工程抵押權(quán)人的合法權(quán)益。因?yàn)橹匦罗k理房地產(chǎn)抵押登記，必然導(dǎo)致在建工程抵押權(quán)人的優(yōu)先順位喪失，而且在注銷原抵押權(quán)登記和辦理新抵押權(quán)登記的時(shí)間差中，可能發(fā)生該房屋被法院查封或者轉(zhuǎn)讓的情形，這對(duì)于抵押權(quán)人將有嚴(yán)重的損害。因此《房屋登記辦法》第62條改變了《辦法》的規(guī)定，而是其中規(guī)定：“在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。”
所謂“將在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記”，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房屋登記辦法》第68條第2款的規(guī)定來理解。即房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照在建工程抵押權(quán)登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的房屋抵押權(quán)登記。首先，原先在建工程抵押權(quán)的內(nèi)容不變，包括抵押財(cái)產(chǎn)的范圍、擔(dān)保的范圍，擔(dān)保的金額。其次，抵押權(quán)的順位不變，原來的順位是第一順位，現(xiàn)在仍然是第一順位。依據(jù)《物權(quán)法》第199條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。此外，《物權(quán)法》第14條規(guī)定“：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”所以，在房屋登記中，決定同一房屋上各個(gè)抵押權(quán)順位的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)是“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的時(shí)間”，即《房屋登記辦法》第44條規(guī)定的“登記時(shí)間”。因此，在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記時(shí)，登記時(shí)間不應(yīng)改變，從而確保抵押權(quán)人的順位。
