進(jìn)入2006年以來，把土地使用權(quán)抵押給銀行、典當(dāng)行以及其它企業(yè)來換取資金的方式，正在成為上海開發(fā)商最重要的融資手段之一。據(jù)上海市房屋土地資源管理局網(wǎng)站公布的國有土地使用權(quán)抵押情況顯示，去年12月開始，上海各區(qū)縣地塊使用權(quán)抵押數(shù)量明顯上升。最近2個月，新增土地抵押勢頭依然不減，上月為11幅、本月目前已經(jīng)達(dá)到25幅。（截至3月27日止）這其中大部分都抵押給了銀行。五合國際地產(chǎn)策劃部陳彤彤認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了極大的風(fēng)險。
抵押首選銀行
據(jù)上海市房屋土地資源管理局網(wǎng)站公布的國有土地使用權(quán)抵押情況顯示，不僅銀行， 滬上的一些典當(dāng)行也成為了土地使用權(quán)抵押權(quán)人。據(jù)典當(dāng)行相關(guān)人士透露，典當(dāng)行目前基本按土地拍賣價格的50%發(fā)放當(dāng)金。對于一些資金實力比較強(qiáng)的房產(chǎn)公司，這個比例會適當(dāng)提高到60%。典當(dāng)行對房地產(chǎn)抵押放貸的月息費(fèi)率上限則設(shè)定為3.12%。據(jù)介紹，這一放貸月息費(fèi)率是由2.7%的房地產(chǎn)抵押貸款綜合費(fèi)率及0.42%的人民銀行貸款同期利率兩部分組成。目前滬上典當(dāng)行通行的做法是將月息費(fèi)率設(shè)定在3%，這個利率大大高于銀行的月利率。因此，開發(fā)商一般首選銀行作為土地使用權(quán)抵押權(quán)人。
當(dāng)資金緊張時，開發(fā)商也會選擇到典當(dāng)行融資以解燃眉之急。如去年12月至今年1月間，上海房地產(chǎn)銷售趨冷，開發(fā)商們大多資金鏈開始緊張，而銀行貸款在市場波動的情況下只對實力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)房貸，典當(dāng)行成為了很多中小房地產(chǎn)商的“救火隊員”。一些開發(fā)商甚至曾接受蘇浙資金和一些地下錢莊高達(dá)10%－20%年利率要求，有些開發(fā)商甚至公然以30%的年利率求借資金。
風(fēng)險帶來信任危機(jī)
“房地產(chǎn)融資渠道單一是導(dǎo)致開發(fā)商蜂擁通過土地抵押加大融資力度的原因之一。”陳彤彤認(rèn)為，對于沒有自有資金的開發(fā)商，采用這種方式的話，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，便無法為債務(wù)清償提供合理保障，轉(zhuǎn)為銀行為其承擔(dān)債務(wù)。以前北京某銀行就曾為某地產(chǎn)開發(fā)商背了債務(wù)，導(dǎo)致自身業(yè)務(wù)受了影響。另外，如果是劃撥土地使用權(quán)抵押，一旦開發(fā)商到期未履行債務(wù)，按規(guī)定抵押權(quán)人可以優(yōu)先獲得抵押的土地使用權(quán)，但抵押權(quán)人要額外交納劃撥土地使用權(quán)出讓金。出讓金的標(biāo)準(zhǔn)一般為該地塊使用權(quán)市場轉(zhuǎn)讓價總額的35%－50%，這樣無形中增加了抵押權(quán)人的金融風(fēng)險。此外，消費(fèi)者也會受到影響。如果開發(fā)商不能及時付清款項，便會影響消費(fèi)者購房的合法權(quán)益。因為如果抵押合同沒有解除，從法律上講，土地使用權(quán)抵押如未解除，消費(fèi)者不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
由于資金問題帶來的對金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者權(quán)益的傷害，便會引發(fā)他們對企業(yè)誠信度的質(zhì)疑，從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度考慮，這絕對是誤區(qū)。
內(nèi)外雙修緩解資金壓力
“土地使用權(quán)抵押會帶來極大的金融風(fēng)險，也是開發(fā)商們‘非典型’的融資方式，希望房地產(chǎn)融資盡快多元化。”據(jù)深思域劉瑾介紹，以前，開發(fā)商獲取項目后，用小比例的資金為杠桿，融入銀行資金為前期費(fèi)用，從而撬動整個房產(chǎn)項目。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策后，上海房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，開發(fā)企業(yè)的前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗。常規(guī)的銀行融資渠道的門檻已大大提高，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始積極尋求新的融資渠道。如企業(yè)改制上市、企業(yè)間的兼并與重組、尋求信托與基金的合作與投資等等。融資渠道逐步向多元化特征發(fā)展，其中以信托基金和產(chǎn)業(yè)基金為投資來源的資金運(yùn)作模式將成為今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要運(yùn)作模式。但目前銀行貸款依然是融資主流。
陳彤彤認(rèn)為，除了增加融資方式以外，開發(fā)商自身提高開發(fā)素質(zhì)也是提高銷售量、減少資金緊張的關(guān)鍵。房地產(chǎn)之間的競爭是開發(fā)商的整體資源與綜合競爭力的競爭，是綜合專業(yè)與技術(shù)資源優(yōu)勢的競爭。建議開發(fā)商在取得土地后甚至是取得土地之前，與專業(yè)水準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，為項目的操作做好前期的調(diào)查與研究，為項目提供全程且專業(yè)的策劃服務(wù)，包括市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、開發(fā)策略建議、營銷推廣建議等，以提供利益最大化的解決方案，以達(dá)到預(yù)期。這樣就最大程度上加快項目銷售速度，保證資金充足。
