一些地方基層國土部門在辦理土地使用權抵押登記時，往往將抵押期限設定為一年，或者不設定期限。這些做法是否合法、合理，有些抵押人、抵押權人提出了質疑，法院、律師事務所等部門也有異議，給抵押登記工作帶來了一定的麻煩。那么，土地使用權的抵押期限應如何依法設定呢?
土地使用權抵押期限，應短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。劃撥土地使用權的最高抵押期限應不超過同類用途土地的最高出讓期限。土地使用權抵押期限的設定應參照主合同期限，不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的。此外，房產和土地同時辦理抵押時，土地抵押期限的設定，還要兼顧房地一致的原則。也就是說應該小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致，以確保抵押登記的規范性，有效保障抵押人和抵押權人的合法權益。
在辦理土地使用權抵押登記時，可以根據主債權的效力，即主債權的存續期間確定土地抵押登記期限，依據相關法規，設定為主合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后兩年。主債權的存續期間為合同約定的債務履行期間，以及履行期屆滿后的法定起訴期。法定起訴期根據《民法通則》中“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年”的規定，為主債務履行期屆滿后兩年。
注銷抵押登記是抵押權消失的一種形式。當債權因清償、免除等原因消失時，抵押權也消失。實際上，土地他項權利終止后，當事人往往不按時辦理注銷登記手續，此時，國土資源管理部門應認定抵押權自動消除。超過抵押期限不能清償全部債務的，由于債權未消失，抵押權仍然存在，應另行辦理續期抵押登記手續。
