房地產的租賃權能不能進行抵押，經常有金融機構的工作人員對此問題進行咨詢。在擔保法或是房地產抵押管理辦法等有關法規中，沒有關于租賃權抵押的規定。房屋土地管理部門在辦理抵押登記時，只是對房屋產權的抵押予以辦理登記手續，而并不對租賃權辦理登記。
那么，租賃權能不能夠作抵押進行擔保?這個問題較為復雜，不能簡單地說租賃權不能抵押，也不能說租賃權可以抵押，實際上租賃權的抵押是有條件的。
例如甲公司將乙公司擁有產權的廠房或大樓租下20年，一次繳清房租，并投資上千萬對該廠房或大樓進行裝修改造，然后進行營業(或作飯店，或出租寫字樓)。而甲公司現在欲將其租下的并進行投資裝修的大樓作為抵押物抵押給金融機構以做擔保。像上述抵押活動許多金融機構都曾遇到過。
這樣的抵押實際就是甲公司將其租賃權進行抵押，租賃權本身就有其價值。租賃權本身也能產生并增加價值。但問題在于抵押的法規中都沒有關于租賃權抵押的規定。而且抵押要進行登記，作為租賃權的抵押到房屋管理部門去進行登記時會遇到問題。因為抵押登記秩序是法定的，否則是無效的。而租賃權的抵押登記又行不通，對于這樣的問題該怎么進行處理?
如果真遇到該種情況，就需要作為原房產所有權單位的乙公司予以協助，甲乙公司共同與金融機構簽訂一份房產抵押合同。因為甲公司已經對乙公司原有房產進行投資裝修，原房產的價值已經大大增加，所以該房產租賃權的抵押實質上是一個房產抵押，即甲公司要以乙公司同意抵押該房產的前提。只有這樣，抵押的登記手續才能完成，否則，租賃權的抵押只能是紙上談兵。
租賃權的抵押是非常復雜的，應該說目前在法律規定上仍是個盲區，在抵押過程中會遇到一些法律障礙。但在實際生活中，確實又有許多類似甲公司的情況出現，而且有的租賃權確實有其本身的經濟價值，而且有時租賃權收益頗豐。例如甲公司向乙公司租賃20年期的大樓，每月租金100萬元，經裝修后再分別向外轉租出去，每月固定收取租金200萬元，實際上租賃權的價值每月至少在100萬元。
上述情況并不少見，對于這樣的租賃權的抵押在法律上是否可行，怎樣簽訂抵押合同，辦理抵押登記，在法律上是值得深入探討的。
雖然不動產作為抵押物比起其他抵押物來說，更讓人能夠接受，但并不是說所有的不動產都能作為抵押物進行抵押擔保。因為不動產的種類較多，每一種類的不動產因其不同的法律關系都有其特殊性，所以在遇到不動產抵押的情況時，一定要區別對待，謹慎處理。
以下就是一些不能作為抵押物的不動產：
1、學校、醫院、國家機關、社會福利機構、宗教寺院等公共福利事業的不動產。
2、軍隊的房地產(一般是不能作為抵押物的)。
3、有產權糾紛的房地產。
4、產權關系不清的房地產。
5、被法院或國家司法機關裁定予以凍結、扣押、監管或以其他形式限制的房地產。
6、由國家計劃即將拆遷的房地產。
7、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產。
8、沒有地上建筑物的農村集體土地(不包括荒山、荒地等)。
9、已作過抵押但未經前抵押人書面同意的房地產也不能重復抵押。
10、違章建筑，或未經國家規劃部門和建設部門批準私自建設的建筑物等。
上述十類不動產都屬于不能作為抵押物的不動產，這類不動產即使在抵押雙方簽了抵押合同，也辦不了抵押登記手續，所以是無效的。
由此看來，不動產抵押活動看起來簡單，實際上操作起來卻十分復雜。如果分不清抵押物的性質，看不清抵押物所屬的法律關系，很可能使抵押權人的利益受到損害。
