1、什么是土地使用權(quán)抵押?
土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。抵押權(quán)人不對抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權(quán)被當(dāng)做貸款的擔(dān)保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，或者由抵押權(quán)人按法定程序處置。由于土地開發(fā)時(shí)間長、貸款數(shù)量大且風(fēng)險(xiǎn)較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權(quán)或房地產(chǎn)作抵押，以規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2、土地使用權(quán)抵押貸款中土地使用權(quán)需要滿足什么條件?是所有的土地使用權(quán)都可以作抵押申請貸款嗎?
一、抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。
二、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。未經(jīng)土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記的，土地抵押權(quán)不受法律保護(hù)，土地使用權(quán)亦不能作為抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。
三、國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
3、國有劃撥土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押以及如何設(shè)定抵押?
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條的規(guī)定，國有劃撥土地使用權(quán)可以抵押。不過，與國有有償出讓土地使用權(quán)抵押不同的是，以國有劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押需特別注意以下兩點(diǎn)事項(xiàng)：
第一，除了必須辦理抵押登記外，國有劃撥土地使用權(quán)抵押還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。
最高人民法院在《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》中也明確規(guī)定，企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效。而且，根據(jù)該批復(fù)，在劃撥土地上的建筑物與劃撥土地一并設(shè)定抵押的，如果國有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)，則土地使用權(quán)抵押及其地上建筑物抵押都無效。實(shí)踐中有銀行認(rèn)為如果抵押登記與抵押審批是同一部門，履行抵押登記程序可視為抵押已獲批準(zhǔn)。但是，登記與批準(zhǔn)是不同的兩個(gè)程序，兩個(gè)程序的目的和功能也不同，前者是為了公示，后者是為了獲準(zhǔn)改變土地使用權(quán)性質(zhì)，不容混淆。該批復(fù)中相關(guān)內(nèi)容也正是為了明確已經(jīng)登記但沒有辦理批準(zhǔn)之國有劃撥土地使用權(quán)抵押的效力。因此，抵押登記與抵押批準(zhǔn)是國有劃撥土地使用權(quán)抵押的兩個(gè)必備程序。
因此，銀行接受國有劃撥土地使用權(quán)或以劃撥土地上的建筑物與劃撥土地一并設(shè)定抵押的，必須要求抵押人取得具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門的批準(zhǔn)。
第二，如果劃撥土地使用權(quán)在設(shè)定抵押時(shí)尚未繳清全部土地出讓金的，則銀行在行使抵押權(quán)時(shí)，只能就轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所得價(jià)款中扣除應(yīng)繳未繳的土地使用權(quán)出讓金部分后的變現(xiàn)所得優(yōu)先受償。因此，銀行在設(shè)定抵押時(shí)必須查明應(yīng)繳未繳土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額，并在計(jì)算抵押率時(shí)考慮扣除該數(shù)額。
4、土地使用權(quán)抵押期限如何設(shè)定?
一、土地使用權(quán)抵押期限應(yīng)短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。
二、土地使用權(quán)抵押期限的設(shè)定應(yīng)參照主合同期限。
三、土地抵押期限的設(shè)定，還應(yīng)兼顧房地一致的原則。
四、土地抵押期限可確定為主合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿后兩年。
五、關(guān)于抵押權(quán)的滅失，注銷抵押登記是抵押權(quán)滅失的一種形式。
