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我朋友小羅問(wèn)向我借一筆錢(qián)，其女朋友小虹提供一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋作為借款擔(dān)保。小羅和小虹與我三方簽訂了借款抵押合同，并到公證處做了公證。借款合同中訂明：小羅向我借款20萬(wàn)元，一年后歸還，并以小虹房屋作為抵押，如到期不能還款我有權(quán)拍賣(mài)該房屋取回借款。簽訂合同后，我沒(méi)有和小虹去房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。現(xiàn)在還款期限已過(guò)，小羅只歸還一部分錢(qián)給我。請(qǐng)問(wèn)我能否要求洪小姐以房屋抵償借款？
律師回答：
《物權(quán)法》第187條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建筑的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。而一百八十條第一款規(guī)定中的財(cái)產(chǎn)包括了房屋。因此，按照上述規(guī)定，以房屋作為擔(dān)保物必須辦理抵押登記，方才設(shè)立。你到公證處去辦理了公證，只能證明其三方簽訂的合同上所載明的債權(quán)效力，但公證賦予不了其實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的物權(quán)效力。因此，你無(wú)權(quán)對(duì)洪小姐的房屋行使抵押權(quán)，只能向小羅行使要求歸還債款的債權(quán)。
知識(shí)延伸拓展：
房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
房地產(chǎn)抵押合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同，抵押人是提供特定房地產(chǎn)作為抵押物擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的債務(wù)人本身或債務(wù)人以外的第三人，抵押權(quán)人是債權(quán)人。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法主張就拍賣(mài)該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同具有從屬性。《物權(quán)法》第172條規(guī)定：設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。所以，一般說(shuō)來(lái)，主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，抵押合同也無(wú)效。
